夫妻一方未经另一方同意，将房屋出卖给第三人，买卖合同是否有效？

播放 1次      发布日期：2025-11-03       来源：创始人

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房屋登记在男方名下，但属于夫妻共同财产，男方未经女方同意，擅自将房屋对外出售给第三人，那么男方与第三人签订的房屋买卖合同是否有效呢？在2012年以前，法院一般是征询女方的意见，女方说我同意，法院就认定为合同有效，女方说，我不同意，那法院就认定为合同无效，因无权处分需要经权利人追认。但是当时就出现什么问题呢？夫妻双方把房子卖了，签订买卖合同后，发现房价涨了，卖亏了，他们发现一个漏洞，就是在签合同的时候，男方签的，女方没有签字，中介给男方一份《配偶同意出售证明书》，让女方签字后再给拿过来。他跟妻子一商量，就说女方不同意，这样就合同无效，就能达到房屋不卖的目的，还能不用承担违约责任，因为合同既然无效了，合同里面约定的一方违约要承担20%的违约金，也无效，不用给。

2012年最高法院就出台规定，说这种情况要认为合同有效。但是也可能存在男方与女方，确实感情出现了问题，男方背着女方将房屋对外出售的问题，那如果合同有效，第三人取得房屋，就侵害到了女方的权益。这就引入了一个善意取得制度，就是第三人能否取得房屋，要符合三个条件，第一，就是签订合同时是善意的，第二，支付合理的对价，第三需要过户。第一个善意实践中不是很好判断，反正都说自己是善意的，法院一般就看过户时，女方是否向第三人提出了异议，如果没有，他也付了款，过了户，那就保护第三人，女方只能起诉男方分割房款。如果还没有过户，或者不是合理对价，那合同也有效，合同有效，但是第三人要求继续履行，法院又不支持，有效的好处就是，他可以依据有效的合同，要求男方承担20%的违约金。

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