借名买房可能会出现哪些风险

播放 128次      发布日期：2017-07-26       来源：未知

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　　由于限购原因，人们开始了借名买房的旅程。殊不知借名买房有不为人知的巨大风险。那么借名买房可能会出现哪些风险?下面请说房网靳双权律师给大家介绍下。

　　借名买房后，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取得房屋所有权时,查封的房产是否还能达成交易，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：

　　1、借名购房合同被确认无效。

　　在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

　　在司法实践中,借名购房风险大切记谨慎行事，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效：

　　(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;

　　(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;

　　(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。

　　2、借名购房的事实认定困难。

　　借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。在北京市各级法院审理的借名买房案件中，有1/3左右的案件因为证据不足，未被法院认定借名买房关系存在。

　　3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。

　　根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

　　4、出名人的购房资质受到影响。

　　对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策，即如本案唐某面临的问题。

　　温馨提示：借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋,遗嘱继承人先死亡 遗嘱人财产如何处理，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。








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