因被告不配合履行产生的经济损失原告因如何主张
播放 55次 发布日期：2019-07-09 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告姜某称，2017年10月，我准备购买本市东城区的学区房1套。后通过北京xx房地产经纪有限公司居间介绍，准备购买位于北京市东城区xx大街×号房屋，该房产所有权人为被告程某。2017年10月15日，我与被告程某1会面，程某1系被告程某的弟弟，程某在国外无法回国，故委托程某1代售该房屋。经北京xx房地产经纪有限公司作居间，原、被告双方签订了《北京市存量房买卖合同》。合同约定，该房屋价款为人民800万元，定金20万元，银行贷款430万元，双方于2018年1月28日前积极配合银行提交贷款所需资料，剩余房款分两次由双方自行交接。合同签订后，我于2017年10月15日，向被告程某1支付了定金20万元，其中2万元现金直接交付程某1本人，另18万元通过银行汇入程某1指定的名为程某的账户。此间，被告程某1一直没有出示其兄程某的授权委托售房的手续原件(没有看到程某身份证原件、结婚证原件、x使馆公证原件)。也为证实程某1是否为程某的委托代理人，多次拨打被告程某1提供的程某的电话，但一直处于占线状态，从未接通。向程某手机发送短信求证，亦没有回应。
2018年1月28日，原告与被告程某1、北京xx房地产经纪有限公司欲完成银行面签贷款手续和网签手续，但被告程某1以各种借口拒不配合，亦没有出示程某的委托书原件和其他办理银行面签和网签所需手续资料，致使无法完成银行面签和网签。被告程某1在没有真实合法代理手续的情况下，与原告签订涉诉房屋的买卖合同，在合同履行期间亦没有按合同约定配合完成银行面签和网签，导致合同无法履行。二被告的行为严重违反了诚实信用原则。为履行涉诉合同，原告出售了自己原居住的房屋，现已无家可归，同时丧失了其他签约机会，二被告的行为给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。
2、被告辩称
被告程某辩称，不同意原告的诉讼请求。涉诉合同未能履行不是我们的原因，原告及北京xx房地产经纪有限公司没有按照合同的约定履行相关义务，擅自改变资金支付方式，原告亦未在合同约定的期限内给付首付款。双方在办理网签手续时，被告程某1发现网签合同金额和涉诉合同金额不符，被告在未收到上述差价的情况下，对签订网签合同享有不安抗辩权。北京xx房地产经纪有限公司没有尽到中介应尽之职责。我们不存在违约行为，且上述合同未能履行也未给原告造成损失。故不同意解除双方签订的房屋合同，赔偿原告的经济损失。
程某1辩称，我是代表程某行使的委托代理权，对于涉诉合同，不应承担任何责任。故不同意的诉讼请求。
二、法院查明
被告程某与被告程某1系兄弟关系，程某与第三人陈某系夫妻关系。坐落于本市东城区xx大街×号房屋系登记在被告程某名下的房产。
2017年10月15日，经北京xx房地产经纪有限公司居间，原告姜某与被告程某(代理人被告程某1)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。约定，程某所售房屋坐落为东城区xx大街x号，建筑面积共91.28平方米，该房屋所有权证证号为X京房权证第×××号;成交价格为800万元;定金20万元;物业交接保证金1万元，于物业交接完毕后当日支付程某;双方应于2018年1月28日前(含当日)办理申请贷款手续，原告拟贷款430万元;原、被告双方应于贷款获得批复后七个工作日内办理房屋交易税费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续;被告程某应于过户当日将该房屋交付原告。双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴的税费，合同继续履行;自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》;任何一方违约造成《买卖合同》无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔;违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间服务等各项费用。当日，原告姜某还与被告程某(代理人程某1)签订《补充协议》。约定，被告承诺自签约之日起，此房屋的学区名额前6年内从未被使用过，直至办理完毕权属转移登记手续此房屋的学区名额也不会被使用;被告承诺积极配合买受人办理贷款等相关手续，如网签备案、网签撤销等;因被告户籍暂时无法迁出，原告暂扣房款10万元作为押金，待被告将户籍迁出当日，原告退还被告押金10万元;原合同约定于2018年2月31日前(含当日)支付被告219万元改为209万元，其余10万元作为押金。
另查，2017年10月15日，原告姜某与被告程某(代理人程某1)签订《放弃资金托管确认函》。双方确认，该房屋成交价格800万元，其中370万元放弃托管，由双方自行交接。同时，双方签订《网签授权委托书》。约定，原、被告作为买卖坐落于东城区xx大街×号房屋的交易双方，现就该房屋的成交价格作如下说明，该房屋成交价格为800万，其中家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备为333万元，房屋价款为467万元，上述两部分不可单独购买或出售，价款由原告一并支付给被告。现通知并委托北京xx房地产经纪有限公司作为原、被告双方的合法代理人按照房屋价款467万元协助双方办理网签备案登记手续，且无需再经原、被告双方确认，便可打印、提交完成。由此产生的责任由原、被告双方承担。上述合同签订后，原告向被告程某支付了定金20万元(程某1代收)。同时，原告向北京xx房地产经纪有限公司支付了居间服务费10万元。
2017年10月18日，被告程某与第三人陈某签订《委托书》，委托事项，委托人陈某与程某因不便办理相关手续，特全权委托受托人程某1代为申请办理以下房屋事项，房屋信息为北京市xx大街×号，房屋所有权证号为X京房权证第×××号;与买方签订上述房产的买卖合同;到相关不动产管理部门申办上述房产的交易过户变更登记手续;代为办理上述房产落案、权籍调查事宜，并代为领取权籍调查成果;代收售房款，协助买方办理银行贷款手续;协助买方办理房屋水、电、煤气、物业过户手续。受托人在办理上述事项的过程中所依法签署的法律文件委托人均认可。委托期限为自委托人在本委托书上签字之日起至上述委托事项办理完毕之日止。本委托书所设定的委托代理权不可以转让。
庭审中，原告表示双方约定在2018年1月27日办理网签手续并办理银行面签，但被告不同意在网签合同上签字，导致涉诉合同无法继续履行，被告构成根本违约。对此，被告表示不予认可。被告称双方在签订合同时约定不进行资金监管，由双方自行交接购房款，虽然国家出台了相关政策，但该政策不是强制性，还是可以进行自行交接的，且网签合同的价格与约定不符，原告亦未按照合同约定给付首付款130万元，因此，违反合同约定的是原告，被告同意在不进行资金监管的前提下，继续履行合同。针对被告所述，原告表示国家有相关政策，通过委托经纪机构签订房屋买卖合同的，必须进行资金监管，关于网签价格的问题，双方在协商过程中，原告后同意将网签价格确定为800万元，可被告仍不同意签订网签合同，再后来，原告为了履行合同，也同意放弃资金监管，自行成交，但原告无法联系被告程某进行确认，为了资金安全，后放弃了该想法。原告现不同意被告要求继续履行合同的意见，要求被告承担违约责任。被告则认为原告主张的违约金过高。
诉讼中，北京xx房地产经纪有限公司的工作人员xx出庭作证，其证言与原告所述一致。同时，法院向东城不动产登记中心核实关于资金监管的相关问题。该中心的工作人员介绍，根据2016年的规定，买卖双方经过经纪机关达成交易的，必须进行资金监管，否则计算机系统无法办理过户手续。另，2018年，北京市住房和城乡建设委员会取消了该项规定。
三、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决如下：
1.解除原告姜某与被告程某于二〇一七年十月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》;
2.被告程某与第三人陈某于本判决生效后十日内返还原告姜某定金人民币二十万元;
3.被告程某与第三人陈某于本判决生效后十日内给付原告姜某违约金人民币二十万元;
4.驳回原告姜某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同受法律保护。根据法院已查明的事实，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
合同签订后，原告依约向被告支付了定金。后原、被告双方产生分歧，被告坚持原约定不进行资金监管，且因网签价格问题，导致双方未能按照合同约定办理网签手续，涉诉合同的履行处于停滞状态。应当指出，双方此前虽然约定不进行资金监管，但资金监管的相关政策，需对购房款进行资金监管。现被告坚持不进行资金监管，导致涉诉合同无法继续履行，其已构成违约。基于此，原告要求被告承担违约责任，给付违约金，理由正当，法院予以支持。
第三人陈某与被告程某共同委托程某1出售涉诉房屋，故其亦应一并承担给付违约金的义务。结合本案证据，原告要求被告程某及第三人陈某给付违约金160万元，其数额显系过高，加之被告亦对原告主张的数额提出异议，故法院将对被告程某及第三人陈某给付违约金的数额予以酌定。有事实和法律依据。
另外，原告要求被告程某及第三人陈某赔偿居间中介费10万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
另，双方确因合同履行产生分歧，涉诉合同已无法继续履行，故原告要求解除原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》，理由正当，法院予以支持。被告不同意解除涉诉合同的抗辩意见，依据不足，法院不予支持。
同理，原告要求退还已付定金20万元的诉讼请求，于法不悖，法院予以支持。被告程某及第三人陈某应将20万元定金返还原告。原告要求被告程某1承担连带责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
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