已签订房屋买卖协议但是未按约定交付其他款项，房屋买卖协议还有效吗

播放 118次      发布日期：2019-07-09       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告易某称，2011年11月10日，被告将其开发的北京市密云区x号房屋以72.72万元的价格出售给了原购房人刘某，并向刘某出具了收据。2014年3月19日，刘某将该房屋以100万元的价格出售给我。同时，我与刘某共同到被告xx公司将购房收据上的购房人的名字由刘某更改为易某。

　　2016年7月18日，在被告的要求下，我又向被告补交了附属设施、公共维修基金、契税、印花税等费用合计250707元。但被告一直未向我交付房屋。故我诉于法院请求判令解除我与被告签订的商品房买卖合同;判令被告返还我购房款1250707元及利息;请求判令被告赔偿我购房款一倍的损失1250707元;请求判令被告赔偿我房屋差价损失714893元。

　　2、被告辩称

　　被告xx公司辩称，我公司虽曾为原告办理过购房收据上购房人名称的变更手续，但原告不是从我公司直接购买的房屋，我们双方也未签订房屋买卖合同。后因房屋入住事宜经相关部门予以协调后，购房人需要补交附属设施等费用，我公司也对外张贴了公告，要求购房人在一个月内补交齐相应的费用。如果不补交，则视为其放弃购房权利。我公司则可另行出售给他人。因为原告未及时按期交付附属设施等费用，我公司认为原告放弃了购房权利，后我公司将房屋已另出售给了其他人。原告后来向我公司的账户打入补交的附属设施等费用时，我公司已经将房屋交付给了他人，并为他人办理了入住手续。原告未能取得房屋，责任不在于我公司。我公司同意解除房屋买卖合同，同意按购房收据上的金额退还原告购房款，同意退还原告向我公司账户直接交付的附属设施等费用，但不同意原告的其他诉讼请求。

　　二、法院查明

　　被告xx公司开发了北京市密云区x小区项目。2011年11月10日，被告xx公司将仍处于开发建设中的北京市密云区x号房屋出售给案外人刘某，并向刘某出具了加盖财务专用公章的收据，但未签订书面房屋买卖合同。

　　2014年3月，刘某将购房收据转让给原告易某。原告易某之父代易某向刘某之子支付了购房款100万元(其中50万元通过银行转账支付)。2014年3月，被告xx公司在为刘某出具的购房收据上，更改名称为易某，并加盖公司公章，但未与易某签订书面房屋买卖合同。

　　2014年5月中旬，被告xx公司要求易某交纳附属设施费及维修基金等费用250707元，并向易某提供了公司账号材料。易某当时未在2014年5月份交纳。

　　易某后于2014年7月18日向xx公司提供的银行账户转账支付250707元。

　　xx公司于2014年7月13日，将易某所要购买的房屋x室，交付给了案外人李某。并于2014年7月13日为李某出具了购房发票及附属设施费、维修费等收据。

　　易某与xx公司关于买卖房屋事宜，协商未果。xx公司也未向易某办理退款事宜。

　　本案在审理过程中，依原告易某的申请，法院依法委托北京市xx房地产评估有限责任公司对北京市密云区x号房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定，北京市xx房地产评估有限责任公司出具的鉴定意见为：建筑面积115.95㎡，估价总价196.56万元，单价16952元㎡。易某支付鉴定费8000元。

　　鉴定后，原告再次变更诉讼请求，要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还购房款、支付利息，赔偿购房款一倍的损失，赔偿房屋差价损失。

　　另查明，被告xx公司从事开发的北京市密云区xx小区项目虽竣工，但尚未取得预售及销售许可手续。

　　三、法院判决

　　北京市密云区人民法院经审理后判决如下：

　　1.原告易某与被告北京xx房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同无效。

　　2.被告北京xx房地产开发有限公司返还原告易某购房款七十二万七千二百元，限本判决生效之日起十日内付清。

　　3.被告北京xx房地产开发有限公司返还原告易某已交付的附属设施费、维修基金、契税、印花税等费用合计二十五万零七百零七元，限本判决生效之日起十日内付清。

　　4.被告北京xx房地产开发有限公司支付原告易某购房款利息(以七十二万七千二百元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一一年十一月十一日开始计算，至实际付清之日止)，限本判决生效之日起十日内付清。

　　5.被告北京xx房地产开发有限公司支付原告易某附属设施费、维修基金、契税、印花税等费用的利息(以二十五万零七百零七元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一六年七月十九日开始计算，至实际付清之日止)，限本判决生效之日起十日内付清。

　　6.被告北京xx房地产开发有限公司赔偿原告易某房屋差价经济损失七十一万四千八百九十三元，限本判决生效之日起十日内付清。

　　7.驳回原告易某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案中，被告xx公司为案外人刘某出具了购买北京市密云区x号房屋的金额727200元的收据，此收据上记载了涉案房屋的位置、建筑面积、房屋总价，具备了房屋买卖合同的主要内容，且刘某交付了购房款，已经履行了合同的主要义务，可以认定刘某与被告xx公司之间形成了商品房买卖合同关系。

　　其后，刘某将此房屋以100万元的价格转让给原告易某，并通过被告xx公司，将收据的名字进行了变更。后易某又向xx公司另行交付了附属设施费及维修基金等费用共计250707元，因此时刘某并未取得涉案房屋的所有权也未占有使用，其获得的只是依据商品房买卖合同关系而产生的债权，故其与原告易某之间并非二手房买卖关系;

　　此收据经被告xx公司改名盖章之后，发生了债权债务的概括转移，合同的主体变更为xx公司与易某两方，易某代替刘某成为购买x号房屋的权利主体;刘某向xx公司支付727200元的购房款，xx公司应按其与刘某之间的合同约定向易某履行相应义务。因此，被告xx公司与易某之间形成了商品房买卖合同关系。

　　xx公司无证销售商品房，且在诉讼中仍未完成竣工验收，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该行为属于违反效力性强制性规定的情形，因此，xx公司与易某之间形成的商品房买卖合同无效。故对于原告要求解除商品房买卖合同的请求，法院不予支持，于法有据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。就合同无效的原因，应当归责于被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对外出售涉案房屋的行为，故被告应当就合同无效向原告承担相应的法律后果。原告要求被告退还附属设施费及维修基金等费用250707元，且被告同意退还该部分之金额，于法有据，法院予以支持。原告要求被告退还购房款100万元，因原告并未直接向被告交付100万元购房款，xx公司应按购房收据中所记载的金额727200元，予以退还。对于原告要求退还购房款过高部分的数额，法院不予支持。

　　原告要求被告支付购房款利息及房屋差价损失，因利息及房屋差价损失皆属于原告因合同无效所受到的合理损失，故法院结合本案具体情况及鉴定结论对利息及房屋差价损失予以确定。有事实和法律依据，法院支持。但是原告要求被告赔偿其购房款一倍的损失，结合本案具体情况，房屋差价损失及利息已经可以弥补原告的相应损失，故关于其购房款一倍损失赔偿的请求，法院不予支持，有事实和法律依据。

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