靳双权律师解析一起因房产引发的纠纷案件

播放 88次      发布日期:2019-07-09       来源:未知



  原告王某婷诉称:2010年12月10日,被告将其开发的北京市密云区x号房屋以72.72万元的价格出售给了原购房人刘某珍,并向刘某珍出具了收据。2013年4月19日,刘某珍以其购买的房屋以100万元的价格出售给我。同时,我与刘某珍共同到被告某公司将购房收据上的购房人的名字由刘某珍更改为王某婷。

  2015年8月18日,在被告的要求下,我又向被告补交了附属设施、公共维修基金、契税、印花税等费用合计250707元。但被告一直未向我交付房屋。故我诉于法院。1、请求判令解除我与被告签订的商品房买卖合同;2、请求判令被告返还我购房款1250707元及利息;3、请求判令被告赔偿我购房款一倍的损失1250707元;4、请求判令被告赔偿我房屋差价损失714893元。诉讼费及鉴定费由被告负担。

  被告辩称

  被告某公司辩称:我公司是为原告办理过购房收据上的购房人名称的更改手续,但原告不是从我公司直接购买的房屋,双方也未签订房屋买卖合同。后因房屋入住事宜经相关部门予以协调后,购房人需要补交附属设施等费用,我公司也对外张贴了公告,要求购房人在一个月内补交齐相应的费用。如果不补交,则视为其放弃购房权利。我公司则可另行出售给他人。因为原告未及时按期交付附属设施等费用,我公司认为原告放弃了购房权利,后我公司将房屋已另出售给了其他人。原告后来向我公司的账户打入补交的附属设施等费用时,我公司已经将房屋交付给了他人,并为他人办理了入住手续。原告未能取得房屋的责任,不在于我公司。我公司同意解除房屋买卖合同,同意按购房收据上的金额退还原告购房款,同意退还原告向我公司账户直接交付的附属设施等费用,但不同意原告的其他诉讼请求。

  本院查明

  经审理查明:被告某公司开发了北京市密云区x小区项目。2010年12月10日,被告某公司将仍处于开发建设中的北京市密云区x号房屋出售给案外人刘某珍,并向刘某珍出具了加盖财务专用公章的收据,内容为:今收到刘某珍交来购房款x室,121.2㎡,人民币柒拾贰万柒仟贰佰元整,¥727200元,但未签订书面房屋买卖合同。

  2013年4月,刘某珍将购房收据转让给原告王某婷。原告王某婷之父王某富代王某婷向刘某珍之子李某争支付了购房款100万元(其中50万元通过银行转账支付)。2013年4月,被告某公司在为刘某珍出具的购房收据上,更改名称为王某婷,并加盖公司公章,但未与王某婷签订书面房屋买卖合同。

  2015年6月中旬,被告某公司要求王某婷交纳附属设施费及维修基金等费用250707元(其中附属设施费216246元,维修基金费23190元,契税10908元,印花税363元),并向王某婷提供了公司账号(建行密云支行营业室,账号:×××)材料。王某婷当时未在2015年6月份交纳。

  王某婷后于2015年8月18日向某公司提供的银行账户转账支付250707元。

  某公司于2015年8月13日,将王某婷所要购买的房屋x室,交付给了案外人李某月。并于2015年8月13日为李某月出具了购房发票(x室115.95㎡,房款60万元)及附属设施费、维修费等收据(其中:附属设施费216246.75元,维修费23190元,印花税426元,契税12757.50元,装修押金2000元,信报箱款100元)。

  王某婷与某公司关于买卖房屋事宜,协商未果。某公司也未向王某婷办理退款事宜。

  2018年6月,原告诉于法院,要求被告办理房屋所有权登记手续并支付已付房款之利息。后原告变更诉讼请求,要求被告退还购房款并赔偿损失。

  本院认为

  本案在审理过程中,依原告王某婷的申请,本院依法委托北京市某房地产评估有限责任公司对北京市密云区x号房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定,北京市某房地产评估有限责任公司出具的鉴定意见为:建筑面积115.95㎡,估价总价196.56万元,单价16952元㎡。王某婷支付鉴定费8000元。

  鉴定后,原告再次变更诉讼请求,要求解除商品房买卖合同,并要求被告退还购房款、支付利息,赔偿购房款一倍的损失,赔偿房屋差价损失。

  另查明:被告某公司从事开发的北京市密云区世纪家园小区项目虽竣工,但尚未取得预售及销售许可手续。

  上述事实,有双方当事人陈述、收据、银行转账凭据、鉴定意见、鉴定费票据等证据材料在案佐证。

  本院认为:当事人从事民事活动,应当遵守法律、行政法规及诚实信用之原则。出卖人出售房屋应按照法律、行政法规的规定予以销售。

  在本案中,被告某公司为案外人刘某珍出具了购买北京市密云区x号房屋的金额为727200元的收据,此收据上记载了涉案房屋的位置、建筑面积、房屋总价,具备了房屋买卖合同的主要内容,且刘某珍交付了购房款,已经履行了合同的主要义务,可以认定刘某珍与被告某公司之间形成了商品房买卖合同关系。其后,刘某珍将此房屋以100万元的价格转让给原告王某婷,并通过被告某公司,将收据的名字进行了变更。后王某婷又向某公司另行交付了附属设施费及维修基金等费用共计250707元,因此时刘某珍并未取得涉案房屋的所有权也未占有使用,其获得的只是依据商品房买卖合同关系而产生的债权,故其与原告王某婷之间并非二手房买卖关系;此收据经被告某公司改名盖章之后,发生了债权债务的概括转移,合同的主体变更为某公司与王某婷两方,王某婷代替刘某珍成为购买x号房屋的权利主体;但因刘某珍仅向某公司支付727200元的购房款,本院认定某公司收到王某婷的购房款为727200元;某公司应按其与刘某珍之间的合同约定向王某婷履行相应义务。因此,某与王某婷之间形成了商品房买卖合同关系。

  2015年6月中旬,被告某公司要求王某婷交纳附属设施费及维修基金等费用250707元并向王某婷提供了公司账号,王某婷当时未在2015年6月份交纳。某公司于2015年8月13日收到案外人李某月交付的附属设施费及维修基金等费用后,将王某婷所要购买的房屋x室,交付给了案外人李某月,并于2015年8月13日为李某月出具了购房发票、办理了入住手续。致使原告王某婷后于2015年8月18日向某公司提供的银行账户转账支付附属设施费及维修基金等费用后,未能得到房屋。双方应及时协商办理房屋退款等事宜。双方因房屋交付及退款等事宜,均未能得到有效的协商解决,致使双方引发诉讼纠纷。

  某公司无证销售商品房,且在诉讼中仍未完成竣工验收,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,该行为属于违反效力性强制性规定的情形,因此,某公司与王某婷之间形成的商品房买卖合同无效。故对于原告要求解除商品房买卖合同的请求,本院不予支持。

  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。就合同无效的原因,应当归责于被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对外出售涉案房屋的行为,故被告应当就合同无效向原告承担相应的法律后果。

  原告要求被告退还附属设施费及维修基金等费用250707元,且被告同意退还该部分之金额,故本院不持异议。

  原告要求被告退还购房款100万元,因原告通过更改购房人姓名取得购房人主体,原告并未直接向被告另行交付100万元购房款,某公司应按购房收据中所记载的金额727200元,予以退还。对于原告要求退还购房款过高部分的数额,本院不予支持。

  原告要求被告支付购房款利息及房屋差价损失,因利息及房屋差价损失皆属于原告因合同无效所受到的合理损失,故本院结合本案具体情况及鉴定结论对利息及房屋差价损失予以确定。

  原告要求被告赔偿其购房款一倍的损失,因本院对其要求房屋差价损失及利息的请求予以支持,结合本案具体情况,本院认为房屋差价损失及利息已经可以弥补原告的相应损失,故关于其购房款一倍损失赔偿的请求,本院不予支持。

  综上所述,本院为保护当事人的合法权益,维护社会稳定,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第八十八条,《最高人民法院

  》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

  裁判结果

  一、原告王某婷与被告北京某房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同无效。

  二、被告北京某房地产开发有限公司返还原告王某婷购房款七十二万七千二百元,限本判决生效之日起十日内付清。

  三、被告北京某房地产开发有限公司返还原告王某婷已交付的附属设施费、维修基金、契税、印花税等费用合计二十五万零七百零七元,限本判决生效之日起十日内付清。

  四、被告北京某房地产开发有限公司支付原告王某婷购房款利息(以七十二万七千二百元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,自二○一○年十二月十一日开始计算,至实际付清之日止),限本判决生效之日起十日内付清。

  五、被告北京某房地产开发有限公司支付原告王某婷附属设施费、维修基金、契税、印花税等费用的利息(以二十五万零七百零七元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,自二○一五年八月十九日开始计算,至实际付清之日止),限本判决生效之日起十日内付清。

  六、被告北京某房地产开发有限公司赔偿原告王某婷房屋差价经济损失七十一万四千八百九十三元,限本判决生效之日起十日内付清。

  七、驳回原告王某婷的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  鉴定费八千元(原告王某婷已预交),由被告北京某房地产开发有限公司负担,限本判决生效之日起七日内交纳。

  案件受理费一万六千二百六十五元(原告王某婷已预交),由原告王某婷负担四千七百八十九元(已交纳);由被告北京某房地产开发有限公司负担一万一千四百七十六元(限本判决生效之日起七日内交纳)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。









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