村里宅基地已卖出但未变更登记，拆迁时补偿款该归谁

播放 95次      发布日期：2019-05-27       来源：未知

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　　近几年来，乡村拆迁越来越多，宅基地上房子也随之变成炙手可热的“金元宝”，可谓是“坐地生金”。而有一些早期卖掉了宅基地上房子的人，面对大额拆迁补偿款，很难不心动，往往以宅基地并未变更登记、自己依然是宅基地运用权人为由建议拆迁补偿利益。那么，这杯拆迁补偿利益的甜羮，究竟应该归谁享用呢?本文，靳双权律师为我们浅析这一问题。

　　举个比如：张三将村子里的宅基地上房子卖给了李四，两边签订了房子买卖合同，约好房子价款为20万元。李四按约好付清了房款，并对房子进行了装饰及部分翻建后入住。由于李四是城市居民户口，所以买房之后并未进行宅基地运用权证变更登记。

　　几年后，村庄赶上拆迁，李四签订了拆迁补偿安顿协议书，实践领取钱银补偿款约20万元，余款60万元抵扣了两套安顿房购买价款，并将房子交给拆除。看到曾经归于自己的房子“增值”大变身，张三以为自己吃亏了，遂找到李四要求分配部分拆迁补偿款，但均被李四拒绝。后张三起诉到法院，要求判定承认涉案房子买卖合同无效，由李四返还拆迁补偿款50万元。

　　那么，张三和李四之间的宅基地上房子买卖合同是否有用?合同的效力又是否影响拆迁补偿款的归属呢?

　　首先，法院判定以为，张三和李四之间的宅基地上房子买卖合同是无效的。原因在于，依据《土地管理法》的规定，宅基地归于农民集体所有，宅基地转让一般只能在本村乡民之间进行。而依据全国各地的高级人民法院就乡村房子买卖所作的一些具体规定，通行观点是，宅基地运用权是乡村集体经济组织成员才享有的权力，与特定的身份联系相联系，不允许转让给本集体经济组织以外的人员，尤其是城镇居民。因而，如果宅基地上房子买卖合同中的买方是乡村乡民，实践寓居运用买受房子，且无其他宅基地上房子的，房子买卖合同有用;而如果宅基地上房子买卖合同中的买方是城镇居民，法院则会因合同违反强制性规定而认定为无效。

　　其次，合同无效后，拆迁补偿款并不一定归原房主，而是要依据买卖两边在合同无效过程中的差错程度、买方对房子的装饰、翻建所投入的资金状况以及民法上的诚笃信用准则归纳判定。如果房子买卖合同是在两边平等自愿的前提下签订，房子价款亦不显着低于当时的市场价格，法院通常会以为卖方对合同无效存在主要差错，买方存在次要差错。而且，房子买卖合同实行多年后因拆迁推翻合同，自身不符合民法上的诚笃信用准则。因而，原房主不仅仅需求退还买方购房款、装饰及翻建投入，还应当补偿买方信任利益丢失。

　　依据前述处理准则，有的当地以“二八规律”在买卖两边之间分配拆迁补偿款(即卖方二买方八)，如北京;有的当地则在扣除购房款后以三比七的比例在卖方和买方之间分配，如上海;也有的当地则以为买方的信任利益丢失应为其可以在同一地段购得同样大小房子的相对价，而拆迁补偿款一般不会高于市场价格，可认定为对买方信任利益丢失的等价补偿，不支持原房主要求分割拆迁补偿款的建议，如张三、李四诉争案件，法院最终判定驳回了张三的要求返还50万元拆迁补偿款的诉讼请求。

　　靳律师提醒，虽然这类宅基地上房子买卖所引发的纠纷最终可以依法解决，但其买卖行为自身的确是涉嫌违法的。即使是在宅基地“三权分置”改革逐步推进的今日，可以被适度放活的也仅仅是宅基地的运用权而非所有权、资格权，故城镇居民最多也便是到展开改革试点的当地租赁宅基地上房子并进行装饰、翻建，而仍不得参与房子的买卖。行为严格合法，控制未来的风险，是此类买卖行为两边都需求加以注重的。

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