二手房买卖设置阴阳合同，房主能否拒绝履行

播放 158次      发布日期：2019-05-10       来源：未知

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　　随着收入的增加，陈某刚准备换房，看中了位于北京某老城区的学区房，房屋总价款950万元，经过中介居中介绍，陈某刚于2016年5月份与房主郭某贵签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋价格500万元，房屋的装饰装修及附属物作价450万元，约定合同签订当日陈某刚支付20万元定金，房屋核验后，陈某刚支付首付款100万元，网签后三日内，陈某刚再支付首付款200万元。签订合同时，陈某刚询问中介，为何要在合同中约定两个价格，中介只是说这是标准格式条款，可以少交税费，陈某刚也就没有再多问了。合同签订之后，陈某刚依约支付了20万元的定金以及100万元的首付款，但到了网签的时候，房主郭某贵说双方签订的是阴阳合同，不符合法律规定，合同是无效的，拒绝网签。陈某刚知道因为房价上涨了，郭某贵不想卖房，但郭某贵拒绝履行合同的理由是否具有法律依据，陈某刚心中没底，经人介绍，陈某刚找到说房网靳双权律师寻求专业的法律意见。

　　【律师分析】

　　靳双权律师听了陈某刚的叙述，看了相关的材料之后问了陈某刚几个问题，这个房子是否装修，若装修是简单装修还是精装修，房屋内有什么附属设施，房主卖的这个房子是不是满五唯一。陈某刚回答道，房子是简单装修，房子内除了基本的家用电器等设施外，并没有什么贵重的附属设施，房子也并不是满五唯一。听了陈某刚的回答，靳律师知道了合同是怎么回事了，靳律师分析道，在中介的居间介绍下，陈某刚与郭某贵签订了一个阴阳合同，何为阴阳合同，具体到本案，既双方约定房屋总价款为950万元，但房屋成交价格是500万元，网签的时候按照500万元网签，税务部门缴税按照网签的房屋价格作为缴税的基数，也就是说只需按照500万元缴税，而不是房屋真实的成交价格950万元为基数进行缴税。同时，因为北京的二手房市场是卖方市场，何为卖方市场，既卖房子的人少，买房子的人多，故北京的二手房买卖中，一般都是约定由买方缴纳全部的税费，陈某刚的这个合同也并不例外，约定由陈某刚缴纳全部税费，故设置阴阳合同，可以使得买方少缴纳税费，中介设置阴阳合同，为了增加成交量，多收取佣金，但从法律上而言，阴阳合同确实是不合法的，因为其规避了国家的税收规定，本质上是一种偷税的行为。但郭某贵能否以签订阴阳合同为由，否认合同全部效力?靳律师认为郭某贵没有这个权利。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定：“当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”故郭某贵以阴阳合同为由，只能要求陈某刚按照房屋真实的成交价款950万元进行网签，而不能拒绝网签，若郭某贵以阴阳合同为由拒绝任何形式的网签，那么就是一种违约的行为。但若以全部价款进行网签，势必会多交税费，多出来的税费由谁承担，势必会形成争议。虽然合同约定陈某刚缴纳全部税费，但合同中约定陈某刚愿意全部缴纳以500万元为基数的税费，国家虽然规定不同的税费由买卖双方各自承担，但北京的司法实践中，若买方要求继续履行合同，除非买方愿意缴纳此多出来的税费，否则法院不会轻易判决过户。

　　陈某刚表示现在房价已大幅上升，当然是希望继续履行合同，靳律师也帮陈某刚算了一下，房价上升的价值已经远远超过多缴的税费，故继续履行合同是陈某刚而言是合适的。

　　【律师提醒】

　　靳双权律师提醒大家，二手房买卖中设置阴阳合同蕴藏了极大的法律风险，只要房价上涨，房主就极有可能要求全款网签，到时势必引起纠纷。

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