购买的房屋险被查封，买房人如何规避风险

播放 72次      发布日期：2019-05-10       来源：未知

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　　随着北京房价持续的升温，即将步入婚姻殿堂的陈某帅步入了抢房的大军，正好张某军因做生意急需资金，愿意便宜出售手头的一套回迁房，经人介绍，二人于2016年订立了房屋买卖合同，合同约定首付款200万元，尾款180万元于办理过户手续之后支付。陈某帅支付首付款之后，张某军一直不露面，也不交房，陈某帅觉得事有蹊跷，经人打听之下，才知道张某军做生意欠了很多债务，已上了法院的被执行人名单，成了“老赖”，债权人也在到处找他，故不敢露面。陈某帅觉得一下子像踩到了棉花里，要是法院把张某军的房子执行走了，该如何是好，经人介绍，找到说房网靳双权律师，寻求专业的法律意见。

　　【律师分析】

　　靳双权律师听了陈某帅的叙述，看了相关的材料之后分析道，房屋是否已被法院执行部门预查封，是选择诉讼策略的关键因素。若此回迁房已具备初始登记条件，房屋买卖合同签订之前已被法院执行部门预查封，合同一般会被认定无效，因为根据《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)的通知》第九条规定：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。故若房屋已被预查封，陈某帅应尽快诉讼确定合同无效，要求张某军返还自己已经支付的200万元首付款，若张某军不返还，应尽快对张某军提起诉讼，申请对张某军名下的此套房屋进行轮候查封。若房屋买卖合同签订之后，房屋再出现被查封的情形，双方签订的房屋买卖合同是有效的，但由于房屋被查封无法过户到陈某帅名下，陈某帅可以主张解除合同，要求张某军返还房款并承担违约赔偿。

　　假如，张某军已经取得房屋所有权证，房屋还未被法院查封，此回迁房性质为按经济适用房管理的房屋，不受上市交易期限规定的约束，陈某帅可诉至法院，要求张某军配合办理房屋的产权过户手续，并申请法院对房屋进行财产保全，查封该房屋，以防止张某军的其它债权人再申请法院做查封，由于陈某帅查封在前，法院判决过户时，可以顺利将房屋过户到陈某帅名下。

　　过了几天，陈某帅又找到靳律师，经过调查之后，房屋还没有进行初始登记，房屋还未被预查封，也未被法院执行部门进行处置，现在这种情况下该如何是好?靳律师认为，首付款已支付给张某军，张某军现在又债务缠身，所以相比较之后，要房更符合陈某帅的利益。只是现在还未到办理产权证的时间，从现在到办产权证的这一段时间，存在房屋可能会被法院执行的风险，如何防范此种风险?靳律师建议陈某帅可先向法院主张其和张某军签订的房屋买卖合同有效，要求张某军交房，以备房屋被法院执行时，拿着法院确认房屋买卖合同有效的生效法律文书，提出执行异议。

　　【律师提醒】

　　靳双权律师提醒大家，购买还未办理房屋产权证的回迁房，因回迁房产权证办理时间不确定，产权证办理之前的未知因素太多，故存在很多潜在的法律风险，故投资购买需谨慎;若要投资，也一定要对房主的信用情况、房屋的性质等情况有一个清晰的认识，权衡之下，再作出决定。

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