房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定
播放 144次 发布日期：2019-05-10 来源：未知
二手房交易时，为少交税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订两份购房合同：一份合同约定的是实际交易价格，俗称“阴合同”，而另一份合同出于某种目的或标高或标低交易价格，俗称“阳合同”。这种通过签订“阴阳合同”购买二手房的方式极易引起纠纷，给当事人带来法律风险。
【裁判要旨】
阴阳合同价款的约定通常意在规避国家税收政策，当双方正常履行合同，出卖人对价款无异议时，买卖双方可能按较低价格办理成功网签备案，实现避税目的;但当履行发生争议，通过诉讼经法院判决过户、执行时，无论网签与否，网签价格是否与实际成交价格一致，房屋的价款均须按实际成交价格为准，完成过户手续，缴纳税费，失去了避税空间。
【案情简介】
2016年8月31日，宋某(出卖人)与谷某、范某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋位于北京市丰台区马家堡西路某室(以下简称案涉房屋);该房屋规划设计用途为酒店;该房屋成交价格为68万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为102万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人;第七条：税费相关规定：本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部;合同另对定金支付、房屋交付、过户等事项予以约定。当日，双方另签订《全款付款方式补充协议》约定：该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为170万元，此价格为出卖人净得价，不含税。后双方对税费缴纳问题产生纠纷。
【裁判】
北京市第二中级人民法院经审理认为：本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。现案涉房屋已完成过户，双方就税费负担产生争议。须指出，案涉合同虽约定房屋成交价格为68万元，其余设备等作价102万元，但亦约定净得价170万元，不含税。此类约定系当前二手房交易市场合同常见样态，意欲实现避税目的。现双方对此产生争议，避税目的因违反国家税收政策无法实现，故案涉房屋交易税额应当依据房屋实际成交价格为准，即170万元，北京市第二中级人民法院院首先对此前提予以明确。谷某、范某是合同约定的税款负担方，应对己方的税费成本予以审慎关注核实，宋某作为法定缴税义务人，在谷某、范某未按合同约定配合缴纳税款时，为防止滞纳金累计损失，垫付税费，有权要求谷某、范某按合同约定支付垫付款项。判决：谷某、范某于判决生效之日起七日内支付房屋过户税费。该判决现已生效。
【评析】
实务中，针对网签合同的性质及其与私下合同发生冲突时的处理思路，当前有几种观点：
第一种观点认为网签合同是双方为规避监管和降低税费所签订，其系当事人恶意串通损害国家利益(少缴税款)，应视为无效，因此，诉讼中应以私下合同约定为准。此种观点可以解决两合同效力冲突的问题，但其从根本上否认了普遍存在的网签合同的效力，间接导致了税费缴纳等实际操作的违法性，不利于交易稳定。
第二种观点认为网签合同本质上不是合同，是国家行政机关为防止一房二卖维护交易进行的“类行政登记/审批”行为，因此其仅在约束交易当事人上有效力，在价款、违约责任等条款上没有约束力。此种观点解决了网签合同的合法性问题，但直接否认了网签行为的合同性质，万一案件中双方并没有签订私下合同，仅以默认形式履行合同时(此种情形并不鲜见)，则审理时就失去了书面合同依据，从而导致权利义务不易厘定。
第三种观点认为两种合同都合法，但网签合同签订在前，补充协议签订在后，故视作后合同对前合同的取替。此种观点认可了两合同的合法性，但是实践中两合同往往是同时签订，甚至有私下合同签订在先的情形，故这一观点也不符合实际情况。
针对理论和实践中的上述冲突，鉴于二手房屋买卖案件数量日益增多的趋势，法官认为：
第一，在民事审判实务中不宜轻易以恶意串通为由使合同归于无效。因合同价格偏离正常交易价属于利用税收规则所进行的合理避税，其效力应仅局限在行政管理领域，规制约束效果不可延伸到民事交易领域，对民事合同进行法律评价，故而不应以税收规定来评价交易的合法性。而就民法理论而言，强制性规定分为效力性强制规定与禁止性强制规定，判断的一个重要标准就是为达到强制性规定所追求的目的，是否有必要使该合同无效，如果通过事后处罚可以实现该强制性规定目的，则无需使合同无效。因此，法律有关的纳税规定不属于效力性强制规定。鉴于税收可以通过补缴和惩罚措施实现征税目的，则没有必要以此为由否定网签合同效力。即使严格按照恶意串通损害国家利益来界定合同价格条款，亦仅应合同价格条款无效，不能影响整个合同的效力。
第二，实践中应统一标准，防止同案不同判。尽管绝大部分案件当事人均认可以实际合同所约定价款和支付方式为准，但难免出现冲突的情形，过去类似案件判决中，一般回避对网签合同的直接定性，尚未就类似案件统一观点，故宜尽快统一审判思路，就判决中对合同性质的认定和权利义务分配厘定标准。
第三，发出司法建议，力争实现各部门协调一致。随着我市新房存量日益减少，二手房交易将成为市场主流，如果网签合同和实际合同不一致现象长期存在，则不仅导致审判实务中的困境，而且给国家行政管理带来障碍，且不利于市场秩序稳定。故在必要的情形下，可将审判中总结的问题与房地管理部门进行沟通，以实现部门间协调一致，充分保护群众的合法权益。
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