一房二卖，两份合同都有效怎么办
播放 126次 发布日期：2019-05-08 来源：未知
某市李某目睹房价大涨，企图将位于市中心的一套现已以300余万元价格签售的别墅，直接跳涨100余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家的诉讼。近日，某市人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房子生意合同纠纷，依法判定支撑第一份房子生意合同建立，房主需向第二位买家返还定金20万元，补偿房子差价丢失76万元。
精明反被精明误，跳涨50万元违约在先
李某与妻子于2013年协议离婚，两边约好位于市中心的一幢面积近300平方米的别墅归李某一切，但并未处理改变一切权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地发生意公司的居间下，签定了一份《房地发生意中介合同》，约好将李某与其前妻共有的房子出卖给朱女士，价格375万元。
合同签定后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月奉告居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后托付律师致函李某，奉告其行为构成违约，要求在7日内处理涉案房子的网签、资金保管，并处理过户。但李某未作理睬，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经法院一审依法判定，两边继续实行房子生意合同，李某将不动产改变挂号至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，某市中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判定。
法院审理期间二卖，补偿差价丢失76万元
然而在2016年4月，触及该别墅的案子正在审理期间，李某又在B房地发生意公司的居间下，与另一位买家杨某签定了一份《房子生意(居间)合同》，约好将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即付出定金20万元。但李某并未奉告杨某案涉房子现已转让给了朱女士，还诈骗其说案涉房子被法院查封了，等解封之后再过户，也没有奉告杨某其存在违约景象。
嗣后，杨某得知李某与朱女士的房子生意合同纠纷案子已结案，案涉房子已归朱女士一切。而此时，该房子价格现已上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承当违约职责并补偿丢失130余万元。案子审理期间，法院托付第三方公司进行评价，2017年12月出具陈述认定案涉房子市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判定认定案涉房子归属后，于2017年10月另行购房，房子总价480万元左右。
法院以为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷发生的直接原因。且案涉房子已判定过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致两边之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承当相应的补偿职责。
“杨某系在朱女士案子二审判定之后才另行购置房子，彼时杨某在本案中的丢失现已形成。”承办法官指出，本案案涉房子2015年11月底出售给朱女士的房子价款为375万元，不到5个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，两边对于案涉房子价格的上涨着实可见。而依据评价陈述，案涉房子2017年8月的评价为580万元，与两边合同约好的房价相比上涨了95万余元，因而在本案中，杨某实践丢失确为95万元。
关于房子差价丢失的补偿份额，法院以为，在案涉合同的签定时，杨某业已知晓案涉房子并非李某一人一切，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某的确有少许的过错，但鉴于合同签定时，李某展示的离婚协议书中已清晰约好案涉房子归其一切，而合同中亦清晰约好“该房子若为共有房子，甲方(李某)须确保在签定本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议”，因而，在此情况下签定合同的杨某过错的确较为微小。
综上，案涉合同终究无法实行的根本原因在于李某一房二卖。故认定李某应对于杨某的丢失承当80%的补偿职责，即补偿76万元，同时交还购房定金20万元。
律师分析：
“一房二卖”两份合同都有用。
“一房二卖”是指房子的一切权人将同一套房子别离出卖给两名购房人，就同一套房子和两名购房人别离缔结房子生意合同的行为。法令并没有清晰制止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法令规则的有用要件即合法有用。这两份合同均系各方当事人的实在意思表明，且不违反法令法规的强制性规则，应认定为合法有用，各方均应依照合同约好实行各自的义务。
对于第二份合同，尽管原被告及案外人在签定涉案房子生意居间合同之前，被告现已与别人就同一房子签定了生意合同，确属“一房两卖景象”，但是法令并没有清晰制止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法令规则的有用要件即合法有用。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签定合同前知晓被告将涉案房子现已出售给别人，因而涉案合同也不存在因原告与被告歹意串通危害别人利益而导致合同无效之景象。
也就是说，这两份合同假如没有《合同法》第五十二条规则的合同无效景象的，均为有用的合同。即，并不因为房主在先缔结了一份房子生意合同，房主缔结的第二份生意合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将发生两份合同义务，任何一份合同不能实行的，都将承当违约补偿职责。两份生意合同均为有用且各买受人均要求实行合同的，应依照已处理房子一切权改变挂号、合法占有房子及生意合同建立先后等次序确定权力保护顺位，但歹意处理挂号的买受人，其权力不能优先于现已合法占有该房子的买受人。
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