出售方过户前再次抵押房屋，购买方是否可以解除合同
播放 92次 发布日期：2018-06-05 来源：未知
案情简介：2015年5月13日，殷某(买方)与李某(卖方)签订《房产买卖合同》、约定：卖方将某房产转让给买方，转让价款为348万元人民币(以下币种均为人民币)，定金为70万元，于签约当日支付;定金由双方约定的第三方监管，做完委托公证起3日内由第三方直接支付给卖方，买方按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付;买方以按据贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年7月20日前(含当日)预付购房款70万元到买方贷款银行作资金托管，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资料;涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，卖方应在签署合同后3日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书;卖方同意从定金中预留5万元作为交房保证金;任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违违约责任;如买方违约，卖方有权解除合同没收定金;
或要求买方支付房产转让价20%的违约金;如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。李某出具收据，载明收到殷某支付的定金69万元及购房款1万元。
2015年5月14日，殷某向第三人深圳市某房地产经纪有限公司(以下简称经纪公司)刷卡支付40万元。2015年5月15日，殷某向经纪公司刷卡支付30万元。
李某和经纪公司均确认，经纪公司已将定金65万元支付给李某，剩余5万元作为交房保证金仍在经纪公司处。
2015年5月15日，李某委托深圳市万通融资担保有限公司等代为办理涉案房产的赎楼、买卖等手续，并办理公证委托手续。
2015年7月16日，殷某(甲方)、李某(乙方)、中国工商银行股份有限公司深圳南山支行(丙方)签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方管理资金50万元。该协议乙方处为李某的代理人签名。2015年8月10日，中国工商银行股份有限公司深圳南山支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向殷某发放贷款228万元。
2015年7月20日至23日，李某查询得知殷某名下仍有房产，李某认为合同无法履行，因此要求担保公司撤回资金监管，李某自行赎楼。
2015年8月14日，殷某向李某发出《履履约催告函》，催告李某在收函5日内赎楼。中国工商银行股份有限公司福永支行出具《结清证明》，证明李某已于2015年8月10日结清涉案房产贷款本息。
2015年8月17日，李某将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司深圳分行，并于2015年8月19日办理了抵押登记。
殷某和经纪公司均表示多次通知李某履行赎楼义务，李某一直表示其不卖房不赎楼，直至诉讼中才知道李某的楼情况。李某认可其赎楼及另行抵押前后未告知殷某及经纪公司，李某认为经纪公司与殷某联系在一起为了造成李某违约的事实，且李某查询得知殷某无购房资格合同无法履行，才将涉案房产再抵押给招商银行。
殷某提交了光盘等证据，拟证明李某于8月20日在经纪公司处表明不再出售涉案房产。李某对该证据不予认可。
关于殷某是否具有购房资格，庭审中，经纪公司表示，签订合同时殷某已告知李某其名下有一套房产，且在出售，经经纪公司在双方签订完资金监管及取得贷款承诺函前得知殷某有购房资格，且告知李某，但李某不予配合。对此，殷某表示，殷某在签约时名下有一套房产，该房于2015年7月29日从殷某名下转移登记至案外人名下，后因李某违约，殷某于2015年9月13日另行购买城市山林花园的房产，并于9月29日取得房产证。
原告观点：被告在合同履行过程中没有按照约定对系争房屋进行赎楼，导致合同不能继续履行，且后来又将系争房屋再次抵押，导致合同根本上已不可能履行，被告多次违约的行为表示其无意履行合同的想法，故请求解除合同，被告双倍返还定金和预付房款，并赔偿损失。
被告观点：经纪公司与殷某联系在一起为了造成李某违约的事实，且李某查询得知殷某无购房资格，合同无法履行，才将涉案房产再抵押给招行。
原告诉请为：(1)被告双倍返还定金138万元;(2)返还预付房款1万元;(3)赔偿原告其他损失10万元。
一审判决如下：(1)被告应于判决生效之日起十日内双倍返还定金138万元，其中5万元由经纪公司返还;(2)应于判决生效之日起十日内向原告返还购房款1万元。
被告不服，提起上诉。
法院观点：法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。本案的争议焦点为：(1)殷某是否具有购房资格是否影响合同的履行;(2)涉案合同不能履行的违约方是谁。
关于第一个争议焦点，法院认为，是否具有购房资格是在房屋过户时予以考量的事情，在办理过户手续前的履约过程中，并不涉及购房资格的问题。根据一审查明的事实，殷某在2015年7月29日已经将其名下房产转让，已经具备购房资格。因此，殷某的购房资格问题不是合同不能展行的原因。
关于第二个争议焦点，法院认为，李某在将涉案房产赎出后，又于2015年8月17日将涉案房产抵押，造成涉案合同无法履行，李某构成根本违约，原审法院因此判决李某承担合同约定的违约责任并无不当，二审法院对此予以维持。如果李某认为是受托人的原因造成其违约，可在承担违约责任后向有关责任人追偿。
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