出售方过户前再次抵押房屋，购买方是否可以要求出售方涤除抵押继
播放 124次 发布日期：2018-06-05 来源：未知
案情简介：2013年6月9日，杨某(甲方)、陈某(乙方)、厦门某房地产经纪有限公司(以下简称“房产公司”)(丙方)签订《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区某房产出售给乙方，成交总价为292万元人民币(以下币种均为人民币);乙方于2013年6月9日前向甲方支付定金20万元，于2013年6月25日向甲方支付190万元，乙方向银行申请商业贷款82万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放货金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方;甲方应于2013年6月25日前前往甲方原申货银行办理提前还货手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续;甲乙双方应于2013年7月15日前，以本协议书为基础签订
土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2013年7月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》第十二条还约定了违约责任：“1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款(不计利息)返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。22若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方途期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”当日，陈某通过案外人王某向杨某中国建设银行账户转账20万元。同日，杨某向陈某出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房定金20万元。
2013年6月26日，陈某向杨某中国建设行账户转账190万元。同日，杨某向陈某出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房款190万元，并注明“兹收到贰佰壹拾万首期款，甲方自行负责解押"。2013年7月11日，杨某(甲方)、陈某(乙方)、房产公司(丙方)约定对《房产买卖协议》作如下补充：甲乙双方同意于2013年7月11日委托房产公司签订厦门市网上买卖合同;甲乙双方约定2013年7月20日视为该房交房时同间;甲乙双方约定过户时间为2013年7月30日前，同时甲乙双方负责带齐交易当中所有相关证件配合两方办理，不得推透，若有期，按本协议第十二条来处理;甲乙双方同意将此房取件单交
由房产公司保管，甲乙丙三方同时到场取件，乙方于取件当日付清甲方余款82万元。2013年7月11日，房产公司通过网上备案系统代杨某、陈某签订《存量房买卖合同》。2013年7月2日，陈某、杨某、房产公司签订《房屋交声明》，确认杨某已于当日将讼争房产交付陈某使用。目前陈某仍在�争房产内居住使用。
2013年7月31日，杨某向陈某出具《欠条)，内容为：“今欠到退还陈某女士购买坐落于厦门市湖里区某房屋定金人民币拾万元整及购房款人民币壹佰玖拾万元整，合计人民币贰佰壹拾万元整(￥2100，0000)，于2013年8月3日17：00前付清给陈某女士，同时甲方、乙方、丙方同意当日解除2013年6月9日所签房产买卖协议和房产交易，三方互不追究对方法律责任此据。欠款人：杨某。日期：2013年7月31日。
湖里区某房屋目前登记于杨某名下。2011年12月21日，杨某将讼争房产抵押给建行高科技支行并办理抵押登记，担保金额210.41万元。2013年7月15日，杨某将讼争房产抵押给杨某某并办理抵押登记，担保金额280万元。
2013年8月7日，陈某以杨某涉嫌合同诈骗为由向厦门市公安局报案，厦门市公安局经纪犯罪侦查支队于当日受理。2013年9月6日，厦门市公安局作出《不予立案通知书)，对陈某提出关于杨某涉嫌合同诈骗的控告决定不予立案。7月31日陈某与杨某在中介等人在场的情况下签订《欠条》。后因杨某未按约定付款，陈某再次向经侦支队报案。在厦门市翔安区人民法院受理的(2014)翔民初字第277号案件中，因涉及杨某某的抵押权效力问题，陈某已作为第三人参加诉讼。
2014年1月2日，陈某起诉，请求确认陈某与杨某签订的《房屋买卖协议)有效;杨某按合同约定清建行高科技支行全部贷款，并办理理解除建行高科技支行的押登记手续，杨某将湖里区某房屋过户至陈某名下，杨某偿付陈某违约金以成交价292万元为基数，按日万分之五计算，从2013年7月31日起计至房产过户至陈某名下之日止)。
法院现点：法院认为，本案的争议焦点是诉争的《房产买卖协议》是否已实际解除，即诉争的《欠条》性质如何认定的问题。首先，《欠条》虽然只是杨某单方出具，但出具《欠条》时，陈某、杨某及中介均在场，《欠条》系其双方协商一致的真实意思表示。其次，从《欠条》内容来看，杨某应退还购房款，双方同意在杨某退还购房款当日解除讼争房产买卖协议，即约定的解除房屋买卖协议的时间为退还购房款当日，而不是出具《欠条》之日。最后，从出具《欠条》的时间来看，《欠条》前，陈某因杨某未按协议履行，并得知讼争房产另抵押他人，已先行以杨某涉嫌诈骗罪向公安部门报警，因公安部门认为其报案材料不足而未予受理。之后陈某才要求杨某出具《欠条》。从出具《欠条》的经过可见，出具《欠条》时，陈某已明知杨某的履约能力存在问题，存在不诚信履约行为，故在《欠条》中约定杨某必须返还购房款在先，款项付清当日才解除房屋买卖协议。因此，结合以上《欠条》出具的时间、内容以及出具的背景分析，《欠条》的真实意思系将返还购房款作为解除房屋买卖协议的前提条件。现因杨某未依约返还房款，故应认定房屋买卖协议尚未解除。既然协议未解除，陈某主张按照协议履行，依法有据，应予支持。建行高科技支行亦同意在清偿讼争房产剩余的抵押贷款后，解除抵押。至于杨某某的抵押权问题，已另案处理。原审法院判决在讼争房产的抵押权注销后办理过户登记，并无不当，予以维持。
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