如何处理同时约定定金罚则和违约金的情形

播放 69次      发布日期：2018-05-10       来源：未知

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　　案情简介:2013年11月22日原告胡某某(乙方)、被告王某某(甲方)及居间方就某房屋签订《房屋买卖居间合同》,约定甲方房屋到手价为4,330,00元,定金100,000元,并约定2013年11月30日之前签订买卖合同。该居居间合同的《补充条款》约定,甲乙双方在签订本合同之后,因甲乙任何一方原因致使本合同无法履行的,违约方须向守约方支付总房款20%的违约金。

　　2013年11月30日因系争房屋上的司法查封致使原被告未能网签《上海市房地产买卖合同》。

　　2013年12月19日原告收到被告退还的定金100,000元。

　　本案中的系争房屋在2010年时就已经被法院司法查封,后来经三次强制执行公开拍卖但均流拍,至今仍存在一个正式查封和三个轮候查封。虽然如此,但原被告还是通过积极沟通具体网签时间意图促成合同的继续履行。后在沟通过程中,被告告知原告其已于2014年3月20日与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,但因司法查封未能继续履行。遂原告起诉称预约合同已无法继续履行,被告已构成违约,应按照《补充条款》约定的总房价20%标准支付原告违约金886,000元。

　　被告辩称,原被告签订《房屋买建居间合同》和《补充条款》时,该房屋正处于司法查封状态,签订居间协议也没有经过查封权人的认可,所以该居间协议和补充条款是无效的,被告不承担违约责任。被告现将系争房屋出售于案外人是在法院执行过程中进行。被告同意解除合同，但不同意支付违约金。

　　法院观点:原被告在签订《房屋买卖居间合同》时,均明知系争房屋处于司法查封状态，且设有抵押。被告应当知道其处分自己房产的权利受到一定的限制，在此情况下双方签订了居间合同,该行为是当事人真实意思表示,合同具有法律效力。因司法查封导致合同不能签订,被告对此应承担约责任。对于被告提出要求调低违约金的观点,法院认为,系争房屋系经三次司法拍卖未成后由法院裁定为变卖,所以不能以普通市场价格衡量房屋价值,同时购买时也对瑕疫知情,且从2013年11月22日居间协议签订至2013年11月30日正式签订买卖合同不成，期间间隔时间也不长,综合上述原告可能存在的损失,将解约违约金调整为100000元。








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