违反预约条款而无须担责的情形

播放 176次      发布日期：2018-05-10       来源：未知

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　　案情简介:2014年4月29日,被告李某某(甲方)与原告贺某某(乙方)在中介(丙方)居间下签订《房地产买卖居间协议》。约定:购购买总价款为人民币12,000,000元;在甲方签署本协议后3日内乙方应将定金补足至人民币400,000元;因房产交易过户需要,双方同意在本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》,并于《上海市房地产买卖合同》生效后700个工作日内办理过户手续;如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的,则甲方应双倍返还定金给乙方,如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的,则定金归甲方所有;等等。

　　2014年5月13日,被告李某某向原告贺某某出具收款收据。确认收到的370,000元系原告用于购买系争房屋的定金400,000元。

　　2014年5月30日,被告李某某就系争房屋与案外人贝某某签订(上海市房地产买卖合同》,但李某某签完字随即划去,写上“不同意”。该案外人贝某某是原告要求变更的买受人主体。

　　2014年6月10日,原告向被告账号汇入房价补偿款35,000元;6月12日,被告将该笔款项退还原告。

　　2014年8月25日,被告向原告发出关于系争房屋的函。内容为:关于你授意的新买受人贝某某未能提供任何身份材料,公证员及我方不能确认贝某某身份以及与你关系,且双方就合同部分条款未达成一致。公证员未就前述买卖合同进行公证,买卖合同也未生效,我方仅在买卖合同上签名表示“不同意"。无论你方及你方授意的贝某某是否按照前述买卖合同的条件履行,请在2014年8月29日前书面回复,以便双方签署履行合同或者重新依照居间协议继续协商并在约定的2014年9月5日前完成正式合同的签署。

　　2014年9月5日,原被告在中介组织下就买卖合同的绝大多数条件达成一致,但就办理欲告登记的时间上无法达成一致。被告认为,因为双方签订房屋屋买卖合同后,需要向银行归还款,然后才能进行预告登记;而归还货款银行可能需要提前一个月预约,无法按照《房地产实居向协议》中约定的15日内完成预告量记手续,要求适当延长,遭到原告拒绝,导数合同未签订。

　　原告观点:原被告两次协商签正式合同均遭到被告各种理由的拒绝和提出违反居间议约定的条款,致使买卖合同无法签订,故要求被告双倍返还定金800,000元。

　　被告观点:居间协议为预约合同,双方可以就房屋买卖的履行及细节条款进行磋商,在整个交易过程中,被告秉承诚意出售态度与原告积极磋商,对原告提出变更买受人等合同主要条款均予以认可。然原告就被告提出更改居间协议中办理预告登记时间的约定一口回绝,其违反公平诚实信用原则。事实上,推迟迟预告登记时间并不会损害原告的利益。双方于2014年9月5日未能签订合同,后被告主动联系原告,原告根本没有与被告协商,且明确表示拒绝签订买卖合同,原告构成根本违约。

　　法院观点:原被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》,约定2014年9月5日前签订《上海市房地产买卖合同》。5月30日,双方曾协商签订合同,但由于原告原因未能签订。2014年9月5日,双方再次协商签订合同,因被告提出无法按照居间协议约定期限办理预告登记遭原告拒绝而未能签订合同。法院认为,虽然系被告提出变更居间协议的约定,但是由于办理预告登记手续的时间非被告单方控制,还要受其他方的因素影响，被告提出的要求亦属合理。且在整个交易过程,被告积极主动与原告协商、沟通。故原告主张被告违约，要求被告双倍返还定金之诉请，法院不予支持。鉴于定金合同已经无法继续履行,被告应当将原告交付的4000000元定金返还原告。








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