合同有效与无法履行
播放 134次 发布日期：2018-04-24 来源：未知
【基本案情】2012年10月22日,赖某碧与案外人某有限公司及第三人签订了(中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,约定赖某碧向第三人贷款300元,期限10年,贷款用于购买博罗县石湾镇永康大道旁龙湾新城x栋1703房,并以贷款所购房屋提供抵押担保,保证人(开发商即案外人某有限公司)提供阶段性连带责任保证。2012年11月6日,案涉房产办理房地产预购商品房抵押权预告登记。登记办理后,贷款于2012年11月7日发放,第三人开具借款借据归被告收执。此后贷款还款情况正常。2013年9月15日,案外人某有限公司向被告发出收楼通知书。2013年12月31日,赖某容、赖某碧莶订房产转让协议书)》,约定:“甲方(即赖某碧)于2012年8月13日从某有限公司处购买了一处房产:博罗县石湾镇永廉大道旁龙湾新城X栋1703房。甲方与某公司买卖方式是买受人支付首期款167961元,余款380000元办理银行接支付。……现甲方将上述房产转让给乙方(即赖某容),转让费35000元,此款包括甲方在2012年8月21日支付的首期款和2013年12月31日前存入中国银行账户的按揭款。协议签订后从2013年12月31日开始尚欠银行贷款由乙方承担并按借款合同约定分期偿还支付给银行。甲方收到乙方的的房屋转让款应写回收据给乙方。确认收款后,甲方应将房屋交什给乙方实际占有并到物业管理处合、且自收款之日起三十日内协助乙方办理房屋过户手续,甲方不得以任何理由迟办理过户相关手续。协议签订后甲方应将与房屋出卖方的买卖合同、缴款收据及银行的按揭材料原件等交给乙方.....”协议签订后,赖某容即向赖某碧支付35000元,赖某碧开具收款收据,并将案涉房产的《龙湾新城认购书》《广东省商品房买卖合同》《中中国银行借款借据》《中国银行股份有限公司个人一手住房款合同》及购房发票、收楼通知书等相关资料原件交予赖某容。赖某容在签订《房产转让协议书》时清楚案涉房产已办理抵押登记的事实,但转让未通知抵押权人和保证人。第三人在庭审中表示在赖某碧能清偿贷款的前提下,同意解除抵押登记。因赖某碧收款后未按约定办理房屋过户手续,赖某容遂提起诉讼,诉诉讼请求为要求赖某碧立刻协助办理房屋过户手续。
【案件焦点】
《房产转让协议书》是否有效及能否继续履行。
【审理查明】
广东省惠州市博罗县人民法院经审理认为,赖某容与赖某碧签订《房产转让协议书》是债权行为,广东省德州市不会直接导致抵押财产物权变动的结果,且协议书是双方当事人的真实意思表示,并无违反法律禁止性规定,故协议书合法有效。但根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,因赖某容、赖某碧未对受让人代为清偿债务是否消灭抵押权作约定,赖某碧在合同约定的履行期限届满时亦未履行消灭抵押权的义务,致使赖某容无法办理房屋所有权转移登记,赖某碧对此应承担违约责任,但赖某容提出的诉讼请求是被告继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍未变更诉讼请求,故对此依法不予支持。
广东省惠州市博罗县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款,《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十七条第一款,参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条的规定,作出如下判决：
一、赖某容与赖某碧于2013年12月31日签订的《房产转让协议书》具有法律效力。
二、驳回赖某容的其他诉讼请求。
【律师后语】
本案处理重点在于对合同效力与履行不能的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案中双方当事人签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,因此协议书合法有效。但是合同有效与合同是否履行是两个独立的问题。法律行为成立以后,发生致使合同无法履行的原因,亦即法律行为成立之时尚属可能,法律行为成立之后才变为不能,此种情形被称为“嗣后不能”,关涉着债务履行及违约问题。
在合同有效的情况下,若发生嗣后不能,除不可归责于当事人双方的情况以外,就违约或负责问题。合同履行不能的概念只是一种事实状态,不能用来概括其违约现象,我国合同法针对不同的具体行为,将基本的违约形态分为不履行、迟延履行、不适当履行、部分履行四种。在本案中,赖某容承担支付价款的义务、享受得到房产所有权的权利;赖某碧则承担提供符合条件的房产的义务、享受得到价款的权利。赖某碧得到价敖后拒绝协助办理房产所有权转移登记手续,属于上述所称“不履行”情形。因赖某碧未提供符合条件的房产,即在合同约定的履行期限届满时亦未履行消灭抵押权的义务,致使无法办理房屋所有权转移登记,这是合同无法履行的根本因素,也即因可归责于债务人的事由而致全部履行不能,债务人若不能继续履行义务,则发生偾不履行的责任,债务人虽被免除履行原债务的义务,但要承担债不履行的违约责任,遂法院认定赖某碧应承担违约责任。但赖某容提出的诉讼请求是继续履行合同,经释明后仍未变更,故法院对此依法不予支持。
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