合同约定的违约金条款的适用
播放 151次 发布日期：2018-04-24 来源：未知
【基本案情】
2011年12月17日,原告(甲方)廖某卓与被告(乙方)何某飞签订房屋买卖合同一份,由绍兴市袍江育贤房产中介所作为中介方子以经办。合同约定原告将其位于绍兴市某处201室的房屋以106万元的价格出卖给被告,被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金,在2012年1月8日支付40万元购房首付款,尚欠36万元购房余款未付清。合同第六条约定双方协定过户日期:到甲方三证全部办完,甲方必须在一个月之内无条件配合乙方办理房产过户手续,过户当天乙方必须把余款参拾陆万元现金一次性付给甲方。同时合同第十二条约定违约责任;若甲方违约,需双倍退回定金或房款作为违约金;若乙方违约,定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方,违约金30%付给中介方。现争房屋由被告何某飞实际居住,房产权证、土地使用权证、契证等权属证书均已理完过户登记。
原告认为其在取得房产三证后及时配合被告办理了房屋过户手续,但是被告却未按约支付剩余的36万元购房款。原告曾因资金周转需要向被告借款人民币20万元,未免诉累,故原告请求扣除该笔借款后被告支付原告购房余款16万元。因被告未按约履行支付购房余款的义务,原告要求被告何某飞立即向原告支付购房款16万元,并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付逾期利息损失至判决确定的及履行日止，同时被告何某飞应支付原告购房违约金21万元。被告何某飞认为没有,而是原告迟迟未办理房屋三证,导致被告损失严重。扣除原告应承担的违约金及要求抵扣的20万元，被告无需向原告支付任何费用。且原告主张的按照同期贷款利率的1.5倍支付损失，没有任何法律依据。
【案件焦点】
何某飞是否构成违约;如果构成违约,何某飞应承担何种违约责任。
【审理查明】
浙江省绍兴市越城区人民法院经审理认为:原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,形式合法,内容不违反有关法律规定,应认定为有效。双方当事人应切实履行合同义务。现原告已将讼争房屋交付给被告,且已办理房屋过户登记手续,故要求被告支付房屋余款的诉讼请求该院予以支持。因原告廖某卓主张的房屋余款中已扣除其向被告何某飞借款的20万元,故被告何某飞应向原告廖某卓支付房屋余款16万元。关于原告主张的逾期付款利息损失,因双方在房屋买卖合同中已就违约金作出了约定,故此部分主张,该院不予支持。关于双方在房屋买卖合同中约定的过户日期为原告三证全部办完后的一个月内,结合绍兴市袍江育贤房产中介所丁某兴、史某珍的证言、某有限公司与廖某卓签订的商品房买卖合同、绍兴袍江经济技术开发区房地产管理所出具的证明以及讼争房屋所属的同一批房屋的办证时间,可以认定原、被告在签订房屋买卖合同时,对原告方三证办理的时间共同推定为2012年12月28日前。而实际上,原告廖某卓于2013年10月办理了房屋三证及协助被告何某飞办理了房屋产权过户手续,故原告廖某卓在办理产权三证过程中存在一定的过错。但被告并不能因原告在一个合同义务有违约,可以在其的另外义务上进行违约。现因原告已协助被告办理过户手续,而被告未按合同约定在过户当天将房屋余款付给原告,故被告应按合同约定承担相应的违约责任。
浙江省绍兴市越城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,作出如下判决:
一、被告何某飞应于判决生效之日起三十日内支付给原告廖某卓座落于绍兴市201室的房屋购房余款160000元。二、被告何某飞应于判决生效之日起三十日内支付给原告廖某卓购房违约金210000元。三、驳回原告廖某卓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法)第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半取3425元,财保费1520元,合计4945元,由被告何某飞负担,于判决生效之日起三十日内结清。
二、何某飞不服原审判决提起上诉。浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为:双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,除30万元定金之约定违反《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定应认定超过部分无效外,其余内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效,双方当事人应按约履行。本案的争议熊点在于上诉人是否构成违约,如果构成违约上诉人应承担何种违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同第六条“到甲方三证全部办完,甲方必须在一个月之内无条件配合乙方办理房产过户手续,过户当天乙方必须把余款参拾陆万元现金一次性付给甲方”之约定,表明双方对购房款余款的支付时间约定为“过户当天”。上诉人主张“过户当天”是办理过户手续当天,还是上诉人取得房屋产权当天的约定不明。本院认为,被上诉人在2013年10月25日协助上诉人办理了过户手续之后,被上诉人关于房屋产权过户的相关义务即已履行完毕,结合合同条款约定及日常生活常理,“过户当天”应当认定为是办理过户手续当天。因此,上诉人未在2013年10月25日办理过户手续当天付清余款即属违约。上诉人虽主张双方当事人之间有20万元借款当时未处理,然本院认为即使存在借款抵销房款的情形,也不影响上诉人履行于办理过户手续当天付清抵销借款后的余款之合同义务,且被上诉人在原审起诉时也明确对20万元借款在上诉人应支付的余款金额中扣除。上诉人还主张因上诉人违约在先,上诉人有理由不在办理过户手续当天支付余款,然根据合同约定,上述理由并非是上诉人拒付购房余款的法定抗理由,且被上诉人亦不予可。至于上诉人提出的合同未列明支付方式,且被上诉人不配合导致未支付余款的主张,上诉人未就该主张提供充分证据加以证明,且对上诉人的上述主张被上诉人亦不予认可，故上诉人应当承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人未按期支付房屋余款构成违约。关于违约金如何认定的问题，根据双方签订的房屋买卖合同第十二条之约定：“若甲方(廖某卓)违约,需双倍退回定金或房款作为违约金;若乙方(何某飞)违约,定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方,违约金30%付给中介方”,从该条约定的双倍退回定金或房款以及定金或房款不予退回的内容分析,该条违约责任的约定均适用于合同解除后的违约金承担问题而本案中,诉争房屋已交付给上诉人实际使用,上诉人也已取得了房屋产权证书,上诉人也已按约支付了大部分购房款,仅剩16万元余款未按期支付,被上诉人提起的诉讼请求中也并无解除合同的诉请,故上述合同约定的违约金条款并不适用于本案,故对上诉人提提出的不能适用上述违约金条款的主张,本院予以采信。鉴于双方于2013年10月25日办理了过户手续,被上诉人于2013年11月13日即提起诉讼之事实,结合本案其他实际情况,本院认为,上诉人承担逾期未付款的违约责任应为赔偿相应利息损失为妥,具体金额计算方式为以余款16万元为本金,自应付款的次日即2013年10月26日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。被上诉人提出的逾期付款利息损失按中国人民银行同期贷款利率的.5倍计算,于法无据,本院不予支持。
浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,作出如下判决:
ー、维持绍兴市越城区人民法院(2013)绍越袍民初字第1098号民事判决第一项;
二、撤销绍兴市越城区人民法院(2013)绍越袍民初字第1098号民事判决第二、三项;
三、何某飞应于本判决生效之日起三十日内支付给廖某卓以房屋购房余款160000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2013年10月26日起至本判决确定履行日止的相应利息。
四、驳回廖某卓的其他诉讼请求。
【律师后语】
违约金是当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立,是为了保证债的履。违约金可分为法定违约金和约定违约金。造约金是由当事人约定的,为约定违约金。约定违约金是一种合同关系,称造约金合同。这种合同属从合同。主合同无效、违约金合同无效。违约金合同是诺成合同,与定金合同不同,不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同,通常,违约行为发生,违约金合同生效;违约行为不发生,违约金合同不生效。
合同纠纷案件中若约定了造约金条款,应当具体审查违约金条款的性质和适用前提,是针对解除合同条件下的违约金专门约定,还是普适的违约金条款。如果合同仅对解约条件下的违约金作出约定,但事实上合同双方系在继续履行,一方追究的是另一方继续履行合同为前提的违约责任,则解约违约金条款不能适用于该类案件,具体违约损失应当根据案情实际进行确定。
本案中,何某飞未按期支付房屋余款构成违约。关于违约金如何认定的问题，根据双方签订的房屋买卖合同第十二条之约定:“若甲方(廖某卓)违约,需双倍退回定金或房款作为违约金;若乙方(何某飞)违约,定金或房款不子退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方,违约金30%付给中介方”,从该条约定的双倍退回定金或房款以及定金或房款不予退回的内容分析,该条违约责任的约定均适用于合同解除后的违约金承担问题。而本案中,诉争房屋已交付给何某飞实际使用,何某飞也已取得了房屋产权证书,何某飞也已按约支付了大部分购房款,仅剩16万元余款未按期支付,且廖某卓提起的诉讼请求是要求何某飞支付尾款并承担违约金,并未要求解除合同,故上述合同约定的违约金条款并不适用于本案,可确定违约责任为赔偿购房余款金额的利息损失。
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