买房时碰到“一房两卖”，你要知道如何保护自己的权益

播放 181次      发布日期：2018-03-11       来源：未知

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　　生活中很多人都遇到过这样的事，在房屋交易中，由于签订房屋买卖合同、支付购房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，一些唯利是图的房产商或者房主就一房两卖，甚至是一房多卖，将房屋出售给出价最高的购房者，损害了其他购房者的利益。对此，法律是严格禁止的 。商品房销售管理办法规定：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;②在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　发生一房两卖时，如何确定房屋的产权归属?

　　法律对于不动产的权属变动采取的是以登记为准。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因买卖二发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这时的过户登记是物权发生变动时具有公示性质的登记，公示的目的在于向他人展示，标的物所有权已经发生转移。而若没有公示，则不发生物权变动的效力，此时不能对抗善意第三人。

　　所以，在一房两卖后，房屋所有权归谁所有的评判标准就是谁进行了过户登记，也就是谁登记归谁。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有着某件东西，这件东西就是自己的，但是事实不一定是这样，像大宗物件如房屋汽车等必须要履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是自己的。

　　具体如何维护自己的权益。

　　1. 如果房屋出卖人为第二个买受人办理了过户登记，第二买受人依登记取得了房屋的所有权，此时，第一买受人无法依据合同得到房屋的所有权，其权益受到侵害，可以向出卖人要求损害赔偿。

　　2.如果房屋出卖人为第一个买受人办理了过户登记，又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交给第二买受人，此时第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋，因为第一买受人已经通过登记取得了该房屋的所有权，第二买受人无权占有，但是第二买受人可以向出卖人请求损害赔偿。

　　3.房屋出卖人没有向第一买受人履行合同义务，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先进行房屋所有权的过户登记，谁就取得了该房屋的所有权，而没有进行房屋登记的买受人可以向出卖人请求损害赔偿。

　　避免一房两卖，要知道什么是预告登记制度。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。购房者在签订房屋买卖合同之后，办理产权过户之前，可以申请预告登记，如果购房者办理了房屋买卖的预告登记，房产商或者房主再擅自处分房产，将其出售给其他购房者，是无效的。办理预告登记的购房者可以请求继续履行合同，取得房屋的产权。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，购房者在办理了房屋买卖预告登记后，应当于能够办理产权登记之日起个月内办理产权过户手续，否则的话，预告登记失效。房产商或者房主再将房屋转卖给他人并为其办理产权过户手续，购房者无权请求继续履行合同，只能要求房产商承担违约责任。

　　买房是每一个家庭的大事，必须慎之又慎。各种各样的情况也许都会发生在自己的身边，当自己的权益受到侵害时，谁能拿起法律武器，谁就是最终的赢家。








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