卖出去的宅基地还能要回来吗

播放 63次      发布日期：2018-03-11       来源：未知

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　　关于宅基地买卖，最早的限制性规定是1999年1月1日起开始实施的《中华人民共和国土地管理法》(以下简称“《土地管理法》”)。根据《土地管理法》第63条，『农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 』。农村宅基地的所有权属于村集体，经批准在宅基地上建房的个人只享有使用权，所以宅基地转让的受让人也必须是同一个村集体的成员。

　　宅基地买卖合同的性质及处理

　　如果宅基地转让的受让人不属于该村集体的成员，比如是城里人，那么宅基地转让人与受让人签订的宅基地转让合同就违反了上述《土地管理法》的强制性规定。根据《合同法》第52条，『违反法律强制性规定的合同属于无效合同 』，因此双方签订的宅基地转让合同属于无效合同。

　　这样的合同一旦被法院认定为无效后，会怎样处理呢?根据《合同法》第58条，『合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任』。也就是说，一旦合同被认定为无效，转让人需要对受让人进行补偿。

　　宅基地转让人如何补偿受让人?

　　补偿的标准如何确定?虽然根据《物权法》，有地随房走的原则，但是正如前面所说，宅基地的所有权属于村集体，个人只是享有使用权。所以即使转让人将宅基地与房一并卖给受让人，其真正拥有所有权的只有房子。司法实务中法院一般会委托专门的评估机构对房屋的市场价值(不包含土地价值)进行评估，并根据评估结果确定的价值，由转让人对受让人进行补偿。这样的补偿标准实际上对于受让人相当不利，但这是由宅基地的特殊性所决定的。所以购买宅基地房屋的人在购买之前应该了解清楚风险后再做决定。

　　值得一提的是，这里的转让，不仅仅包括买卖，还包括转让使用权，合资建房等通过其他形式来变相对宅基地房屋进行转让的行为。在笔者代理的一起合资合作建房纠纷中，宅基地使用权人出地，投资人出资，双方签订了合资建房协议并共同在宅基地上建房。在诉讼中，该合资建房协议同样被认定为无效合同，最终由宅基地使用权人根据评估价值对投资人进行补偿，房屋则收归宅基地使用权人所有。

　　国土资源部今年2月份下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，规定：针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地，按规定要依法予以确权登记。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地。第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。但1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地。所以，你在1999年之后卖的，还有可能拿回来，99年之前不行，除非私下协商。








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