二手房专业律师：房屋买卖需提防恶意违约
播放 64次 发布日期：2018-03-05 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：我与刘某于2009年9月12日签订房屋买卖合同，约定刘某将其房屋出卖给我，价格为97万元。合同签订后，我依约给付刘某46万元，刘某将房屋交付给我。但刘某在取得房屋产权证后拒绝继续履行合同，完成房屋过户手续。故诉至法院要求：1、刘某继续履行合同，完成过户手续;2、刘某依据合同约定自2010年7月30日每日按总房价千分之三的标准给付我违约金至完成过户之日;3、刘某承担本案诉讼费。
2、被告辩称
刘某辩称：王某没有证据证明我存在违约情形，办理房产过户手续之前有很多工作没有核实。王某要求完成过户手续没有事实和法律依据。另王某要求违约金没有约定和依据，并且我们在签订合同中约定完整的履行义务，王某没有按照合同约定履行义务导致违约。我不同意王某全部诉讼请求。
3、法院查明
2009年9月12日，刘某(甲方)与王某(乙方)签订了《次新房买卖合同》，合同约定刘某房屋出售给王某。甲方确认房屋所有权证登记的房屋所有权人姓名为刘某，房屋状态为现房，房屋产权证未取得，正在办理之中。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行北京东城支行，抵押登记日期：2007年6月5日，至今未还贷款余额约人民币肆拾伍万零伍百元整。房屋成交价款为97万元。
合同第四条付款方式中约定：一、甲方同意乙方采取需要银行贷款(公积金、商贷)付款方式;二、甲乙双方约定：1、乙方在签订本合同18日内交付甲方部分购房款460000.00元整，剩余房款510000.00元整于该房产办理转移登记手续时交付。2、甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。第七条第三款约定：“甲、乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等(含贷款所需相关材料)，致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。”
同日，刘某(甲方)、王某(乙方)与北京xx房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋买卖居间见证合同》，约定乙方的付款方式为需要银行贷款，拟定贷款金额为人民币伍拾柒万元。合同第四条约定：“…3、待该《房屋所有权证》下发后的5日内由甲方书面通知。《房屋所有权证》下发后超过30天甲方未通知乙方和丙方的，视为甲方违约。甲、乙双方按照丙方通知时间另行签订北京市存量房屋居间买卖合同和办理买卖合同网签以及办理房屋产权过户事宜…6、甲方同意，自收到乙方人民币肆拾陆万圆整之后向乙方移交此房屋，乙方即可入住…。”
2009年9月12日及9月26日，王某分别向刘某交纳定金3万元和部分购房款43万元。王某自2009年12月28日使用房屋至今。
2009年11月27日，进行房屋所有权登记，房屋所有权证书上载明房屋所有权人为刘某。2010年5月21日，刘某从中国银行股份有限公司北京东城支行领取该房屋所有权证。
后王某要求刘某办理过户手续，被拒，王某起诉维权，要求刘某继续履行合同，并赔偿损失。
二、法院判决
1、继续履行刘某与王某《次新房买卖合同》;
2、王某负责偿还刘某名下房屋剩余购房贷款，购房贷款还清之日起三日内刘某负责办理上述房屋的解除抵押登记手续。
3、驳回王某其他诉讼请求。
三、二手房专业律师靳双权案件点评
二手房专业律师靳双权认为：
王某与刘某签订的房屋买卖合同及王某、刘某、x房地产经纪公司签订的房屋买卖居间见证合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。
通过刘某提交的证据及证人证言，可以确定刘某已于2010年6月18日将房屋所有权证领取事宜告知x房地产经纪公司，王某亦认可其在2010年下半年即通过x房地产经纪公司知晓房屋所有权证下发事宜，刘某并无恶意隐瞒房产证下发之情形。
双方就剩余房款付款方式存在分歧，通过刘某提交的通知及庭审陈述，刘某要求王某备齐全款支付，但从双方签订的合同内容看，王某支付购房款方式为需要银行贷款，拟贷款金额为57万元，剩余房款于房产办理转移登记手续时交付。刘某要求王某备齐全款支付不符合合同约定，双方亦未在合同签订后就剩余房款支付方式达成其他一致意见，故刘某的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。
另刘某主张王某未按照合同约定履行义务，表示不同意继续履行合同，因其未能向法院提供证据，法院亦不予采纳。现王某要求刘某继续履行合同，办理房屋过户手续的请求，符合合同约定及法律规定，法院对其上述请求予以支持。
关于王某要求刘某支付违约金的诉讼请求，双方虽约定刘某负有在一定期限内通知王某和中大恒基公司房屋所有权证下发事宜的义务，否则视为刘某违约，但合同并未作出相应违约责任的约定。在法院已确定刘某在约定期限内已通知x房地产经纪公司房产证下发事宜且王某通过x房地产经纪公司已知晓的情况下，法院认为刘某并无恶意隐瞒的情形。在房屋所有权证下发后，双方在合同履行过程中存在分歧，综合情况，王某自2009年12月28日即使用房屋，王某亦无充分证据证明刘某存在恶意违约之情形，故王某要求刘某支付违约金的诉讼请求，缺乏证据予以佐证，法院不予采信。
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