房地产专业律师评析限购新政出台后的房屋买卖合同如何解除
播放 154次 发布日期：2018-01-25 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
王某菲诉称：2014年4月27日，在x房产公司的居间服务下，我与马某签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将X号房屋出卖给马某。若马某逾期履行约定义务超过15日构成根本违约，我有权以书面通知的方式解除合同，马某应按照房屋总价款的20%向我承担违约责任。鉴于马某至今仍未按照约定付款，我已于2014年11月16日向她发出《解除通知》，要求解除合同及补充协议等。诉讼请求：1、我与马某签订的《房屋买卖合同》于2014年11月20日解除;2、我与马某签订的《补充协议》于2014年11月16日解除;3、解除我与马某、x房产公司签订的《居间服务合同》;4、马某支付违约金114.2万元。
被告辩称
马某辩称：我与王某菲签订合同之前一直居住在新加坡的女儿家，2014年4月10日才回北京。因我年纪较大，想换一个楼层较低的房屋，经x房产公司居间与王某菲签订了房屋买卖合同。2014年5月1日我从朋友处得知因我名下已有两套房屋，所以不具备购房资格，便于5月8日告知x房产公司要求解除合同。且特意到王某菲家中告知情况，但她不认可，还于5月20日通过x房产公司向我主张违约金54万元。合同目的无法实现并不是我的过错，所以我只同意解除合同，不同意王某菲其他诉讼请求。另，合同约定的违约金标准过高，如判我违约，应酌情降低标准。
X担保公司辩称：我公司同意解除《房屋交易保障服务合同》，其他诉讼请求与我公司无关。
三、审理查明
2014年4月26日，王某菲(甲方)与马某(乙方)、x房产公司(丙方)签订了《买卖定金协议书》，三方约定：甲乙双方签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。上述协议签订当日，马某向王某菲支付了购房定金5万元。
次日，王某菲(出卖人)与马某(买受人)签订了《房屋买卖合同》。双方约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同时，王某菲(甲方)与马某(乙方)、x房产公司(丙方)又签订了《补充协议》，约定：甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方按日支付房屋总价款万分之五的违约金;逾期履超过15日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;乙方应支付该房屋总价款的20%给甲方，乙方向甲方已支付的款项冲抵违约金，多退少补。
上述合同及补充协议签订当日，买卖双方、居间人又签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。
2014年10月7日，马某称因其名下已有两套房产，不具备再购买房屋的资格，故与王某菲协商解除合同的问题，双方未达成一致意见。此后，马某未按照约定向王某菲支付购房款。x房产公司未向马某收取居间服务费，担保公司亦未向马某收取保障服务费。2014年11月16日，王某菲通过快递方式向马某发出《解除通知》，要求解除与马某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等文件，11月20日马某已签收。
四、法院判决
1、王某菲与马某签订的《房屋买卖合同》及王某菲与马某、X房产公司签订的《补充协议》于2014年11月20日解除。
2、解除王某菲与马某、X担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》。
3、马某给付王某菲违约金50万元。
五、房地产专业律师靳双权点评
房地产专业律师靳双权认为，王某菲与马某签订的《房屋买卖合同》、及与x房产公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、与担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系各方在平等、自愿基础上签订的，合法有效。
由于马某名下已有两套房屋，在此情况下无法继续购买房屋，合同目的无法实现，王某菲未就此与其达成协议，而马某既未采取措施使自己具备购房资格并如约履行合同义务，王某菲根据合同约定以马某违约为由于2014年11月16日发出解除合同的函件，马某收到该函件时合同解除，故应确认王某菲与马某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年11月20日解除。
马某作为本市的市民，且接受过高等教育，其应当知道房屋新政的相关内容。在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，故其以不知道限购政策作为抗辩理由不能成立。马某应承担未如期支付购房款的违约责任。根据合同的履行情况、马某的过错程度及王某菲的预期利益、实际损失综合考虑，双方约定的违约金过高，可予以适当减少。
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