房地产专业律师评析一件因不具备购房资格解除合同引发的房屋买卖

播放 166次      发布日期：2018-01-25       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2015年3月，张某诉称：2015年1月3日，我与X房产公司居间签订房屋买卖合同，约定王某购买我位于房山区×号房屋，价格为1325000元，首付款445000元;王某承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任;如王某未按约定时间付款，逾期超过15天我有权解除合同，王某应支付房价款10%的违约金。后经审核发现王某不具备购房资格，，导致合同无法履行，王某的行为已构成违约。要求确认2015年1月3日签订的房屋买卖合同已于2015年2月11日解除,王某赔偿我违约金132500元。

　　二、被告辩称

　　王某辩称：我没有故意不履行合同的故意，未按时付款的结果不是我原因造成的，也没有违反合同的相关规定。我是外地人，没有在北京买房经验，房产经纪公司作为专业机构，在没有提供相应材料时就断定我具有购房资格，误导我签订了不能实现合同目的的合同，导致合同不能正常履行。购房承诺书对最重要的京九条、京十五条却只字不提，该承诺书不能反映当事人的真实意思因而不能受法律保护。综上，造成不能履行的原因在于不可更改的不可抗力，应部分或全部免除责任。

　　三、审理查明

　　2015年1月3日，张某峰与王某签订房屋买卖合同，约定王某购买张某所有的位于房山区×号房屋，王某应在同年1月15日前提供真实有效的购房资格审核材料;王某承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任;如王某未按约定时间付款、迟延不配合张某峰办理手续导致交易不能进行，逾期超过15天张某有权单方解除合同，王某应支付房价款10%的违约金。

　　同年1月15日前经审核发现王某不具备购房资格，王某未按约定日期提交相关购房资格核验通过材料，导致合同无法继续履行，张某曾于2015年2月7日向王某及房产经纪公司发出解除合同通知，王某及房产经纪公司于同年2月11日收到该通知。

　　四、法院判决

　　张某与王某及X房产公司签订的房屋买卖合同已于2015年2月21日解除。

　　2、王某给付张某违约金6万元。

　　3、张某返还王某定金2万元。

　　五、房地产专业律师靳双权点评

　　房地产专业律师靳双权认为，北京市政府早在2011年即开始执行《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，该通知对非本市户籍居民家庭能否购买本市住房作了明确规定，王某签订合同时应熟悉上述通知内容，并应能够依据通知内容自主判断其是否具有购房资格，王某不具有购房资格并非不可抗力。

　　在签订合同时，王某承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任，现合同因王某不具有购房资格而不能履行，合同不能履行应归责于王某，故王某应承担违约责任。

　　约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。王某并无隐瞒不具有购房资格的恶意和故意，在双方签订合同后不久王某即告知张某峰其不具有购房资格，张某峰亦向王某发出了解除通知，合同中约定的主要权利义务尚未实际履行，现张某峰又并未举证证明其所受损失，故，按原合同违约条款，对王某惩罚过重，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑，应减少王某的违约赔偿。








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