借名买房能行吗
播放 123次 发布日期：2018-01-25 来源：未知
所谓“借名买房”,指房屋的实际出资人借用他人名义来购买房屋，并以他人的名义登记房屋所有权的行为，通常发生在熟人或者亲人之间。在现行法律中，没有规定“借名买房”是违法的，但这并不代表借名买房就是安全的。房子到底归谁?出资人和出名人都有哪些潜在的法律风险?带着这些疑问，律师帮您一一解答。
一、什么人会打“借名买房”的主意?
借名买房风险大，纠纷层出不穷，为什么还会有人愿意这么干?
1、绕开限购政策
随着各地房地产调控持续升级，被限购人群担心房价越来越高，货币可能会持续贬值或者手里有足够的资金却无投资方向，于是，想通过借名买房来规避相关房地产调控政策。
2、争取房贷优惠
由于限贷、贷款利息浮动、企业购买与个人购买税率不同等原因，有人想到通过借名买房来争取更低的首付、利率折扣等优惠。
3、规避房产税、遗产税
考虑将来国家开征房产税、遗产税，对于家庭财产比较丰厚的人来说，出于规避税费的考虑，或提前做一些资产安排，或直接用孩子的名义购房，将房屋登记在孩子名下。
4、借用他人资格享受某种购房优惠
一些单位对内部职工购房给予优惠条件，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
5、逃避债务
这种情况比较少见，属债务人恶意规避法院执行的情况。
二、借名买房，房子到底归谁?
借名房屋的权属变动形式由于与法律规定相悖，实践中易发诸多法律纠纷。对此类纠纷的处理，法律并没有提供清晰的裁判规则，导致一段时间法官在适用法律时形成标准不一的裁判结果。律师往往在受理此类案件时，也不敢有明确坚定的结果预判，无论代理哪一方，也总是尽量寻求对己方当事人的有利因素和法律支持，从而引导诉讼的方向。那么，借名买房，房子到底归谁?
(一)从法理上看
对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理，本质上应建诸于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。
首先，借名买房中，实际存在两个法律关系：一是出资人与出名人(登记的权利人)之间的关于借名协议的法律关系;另一个是出名人(登记的权利人)与第三人之间的房屋买卖法律关系。
从第一个法律关系来看，出资人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持出资人依据借名协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。出资人在这种情形下的法律身份是真实的“债权人”，而非真实“物权人”，其提起物权确认的请求不应得到支持。
从第二个法律关系来看，出名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故出名人是唯一合法的房屋所有权人。出资人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定，只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。故出资人不能依据借名协议的约定取得房屋的所有权。
其次，因《物权法》就不动产的交易以登记为要件，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动。
当事人虽约定房屋所有权归属出资人，但该约定并不发生物权效力。房屋所有权因此并未转移由出资人享有，只是在出资人与出名人之间产生了特定的债权债务关系，该约定仅具有债权效力。
(二)从法律规定来看
《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
上述规定从外部关系的角度阐述不动产权属争议的处理规则，即在存在其他交易主体的外部关系中，不动产物权登记发生公信力，其功能在于保护交易安全，即交易主体合理信赖利益的安全。在外观为正常的条件下进行的交易行为，其期待利益应受法律保护。
(三)从实践中看
2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”)，其中该意见第18条明确规定：“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”
上述《意见》第18条虽未明确该类借名买房合同效力，但从其所使用的“规避”、“回归”等词语的感情色彩上判断，有从严监管的倾向。实践中，法院内部已形成意见，对于借名买房规避国家房产限购政策的，合同一律无效!也就是说借名买房不受法律保护。
综上所述，可以明确的告诉你：
借名买房，房子肯定不是出资人的!
三、出资人的风险
1 出名人反悔
如若出名人反悔，或者偷偷将房产出售，而出资人又没有证据证明双方之间的借名关系和支付购房款的事实，想要取得房产或者收回房款便难上加难。一旦发生纠纷，法律还是先保护产权人，也就是出名人。
2出名人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可
当出名人因意外去世，其继承人不认可房屋出资人的权利，或者继承人不知道借名买房事实，那房产很有可能成为出名人的遗产，被他的继承人继承。出资人的权益无法得到保障。
1 出名人陷入债务纠纷
房子在法律上视为出名人的房产。如果出名人遇到债务纠纷或者离婚等情况，房产极有可能被查封、拍卖或者分割。作为实际出资人，当然也可以去提异议，但是会增添很多困扰。
2过户困难
当实际出资人满足购房条件后，如果需要将出名人名下的房子过户到自己的名下，需要出名人配合一系列的过户工作，如果出名人不配合，就无法办理过户手续。
3 银行解除贷款
如果采用贷款方式购房，后被银行查出来，实际出资人和借款人不是同一个人，银行就有可能会提前解除这个贷款合同。
四、出名人的风险
1丧失购房或贷款优惠资格
出资人使用了出名人的资格、条件享受了购房优惠，而这样的机会只有一次，出名人替出资人买房后就失去了自己享受优惠的机会。
2若房屋是按揭贷款购买，还可能影响征信
在出资人不履行按揭还款义务的情况下，比如月供款不按时还，那对于出名人来说就很麻烦，因为这种银行不良的记录不仅会对出名人的信用资质产生影响，甚至银行会直接向出名人要求还款。
律师风险提示：借名买房，风险较高，若有纠纷，伤情伤财。建议购房者尽量通过正规方式购房，不要因为利益诱惑导致不必要的财产损失
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