限购令前购买的房屋还能否过户

播放 197次      发布日期：2017-09-07       来源：未知

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　　2009年6月15日，王某通过房屋中介公司，签约买下售房人李某的一套房屋，约定房屋总价款为70万元，首付款为35万元，剩余35万元向银行贷款。6月底，王某向李某支付了35万元首付款。7月，李某将该房屋交给王某使用，但因李某尚未取得房产证，双方约定等开发商将李某的房产证办下来后，双方一同去办理过户手续。

　　2011年9月，李某通知王某房产证下来了，让他一起去过户。王某非常高兴，却不料在房屋登记机关办理过户手续时，工作人员告知其不能办理过户，因为王某没有连续5年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税的证明，没有在京购房资格。

　　一家人正一筹莫展时，王某又突然接到法院的通知。原来，房子非但不能过户，卖方李某还以王某违约为由，将他一纸诉状告到法院，要求解除房屋买卖合同，并要求王某立即腾退房屋，并支付两年的使用费7万余元，同时按照合同约定支付违约金21万元。

　　"现在是受国家政策影响办不了过户，怎么能算我违约呢?。王某焦急万分，一时也没了主意。

　　随后王某找到笔者，笔者在认真查阅了王某与李某签订的买卖合同后，指出双方的买卖合同系在限购令出台之前订立，且购房首付款已经支付，房屋也已经交付，目前因受限购令影响而无法办理过户手续，并不是王某的原因，王某不存在任何违约的情形，买卖合同不应解除。结合案件的情况，笔者建议王某提起反诉，要求李某继续履行合同。

　　法院判决：

　　北京市海淀区人民法院经过审理后作出判决：

　　一、驳回李某的全部诉讼请求。

　　二、李某应继续履行2009年6月15日其与王某签订的《房屋买卖合同》，配合将诉争房屋过户至王某名下。

　　律师剖析：

　　2011年2月15日，北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》载明：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

　　上述内容即所谓的“限购令”在限购令出台之后，限购令前签订的房屋买卖合同能否过户就成为了焦点问题，本案就是典型一例。

　　本案中王某与李某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。

　　虽然王某不具备限购令中规定的在京购房资格，但在限购令实施之前，王某与李某已经签订了《房屋买卖合同》，且王某已按约向李某支付购房款并实际占有使用房屋，如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致王某与李某之间利益明显失衡，对王某显失公平。因此，合同不应解除，双方应继续履行合同。

　　另外，王某在《房屋买卖合同》签订之后，已按照合同约定向李某支付了购房款。王某是基于双方的房屋买卖合同而居住和使用房屋，王某无须向李某支付房屋使用费。双方签订的合同真实有效，依法应继续履行，因此，王某无须腾退所购房屋。

　　虽然北京市政府发布了限购令，但该限购令发布日期是在2011年2月，而王某买房子是在2009年，购房时限购令并未出台。由于限购令出台导致房屋无法过户，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故王某在双方履行合同过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任。李某以此为由要求解除房屋买卖合同的主张不能成立。








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