选购二手房时需核实哪些细节问题

播放 158次      发布日期：2017-08-30       来源：未知

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　　买二手房相比买新房有不少优点，例如所见即所得、即买即住，但也存在一些缺点，交易的流程复杂，要注意的事项特别多。购买二手房必须核实以下问题。

　　一、核实身份：卖方是什么“人”

　　主要是看卖方是不是房屋的真正所有权人，看产权证、身份证等各类证件上的信息是否一致。

　　另外，如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。

　　《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。刑法中的限制行为能力人是指年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

　　二、产权权属问题是否会影响房屋交付

　　买房时，看看房屋的产权有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。必要时，我们可以去房管局了解相关的信息。

　　三、留意房屋是否存在共有人

　　如果该房屋存在共有人，那么卖房时，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份，必须为房屋共有人本人，不得冒名顶替。比如，夫妻婚后买的房子，只写了一方的名字，卖房时，必须夫妻双方均在合同上签字才可。

　　四、当心租客优先购买权，看房屋是否被出租

　　买卖不破租赁，假如租户的租期还未到期，那么买方就暂时不能入住。买房时，一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况;如果有，应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。

　　有新闻报道过，某女士买了一套房，过户收房时发现该房屋有租户，租约10年，且租户已交清3年10.8万的房租，不肯搬走。此外，租户在同等条件下有优先购买权，买房的时候，这一点也需要注意，要明确租客放弃购买。

　　五、如何明确房屋相关税费

　　买二手房的税费比较多，很多时候本应该是卖家承担的费用，比如增值税、个人所得税等，往往会转移到买家身上。在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。

　　六、对于违约事项，该如何来明确细节

　　比如，卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等，出现这样的问题，应该如何解决，事先就要约定好，避免日后产生纠纷。

　　七、房屋内部设施如何处置

　　很多二手房都是装修好了的，带家具家电。买房时，要明确这些内部的装修是原房主带走还是留下。不要不在意，真的有房主卖房了，将马桶、抽烟机、厨柜等带走的。

　　总而言之，小心驶得万年船，多点核实以及核实的越仔细，那么后期产生的纠纷，或是出现的问题就相对少一些，可以避免不必要的一些麻烦产生。








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