商品房买卖合同解除而按揭合同并未取消，购房者该怎样处理

播放 56次      发布日期：2017-07-21       来源：未知

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　　现实生活中，很多购房者无力一次性支付全额房价，于是通常选择以按揭的方式来购买房屋。而商品房买卖合同是房屋按揭合同的前提和基础，商品房买卖合同的解除势必对房屋按揭关系产生巨大的影响。

　　商品房买卖合同的解除使得买受人购房目的落空，进而导致用银行借款支付购房款的目的不能实现。然而，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同作为两个独立的合同，房屋买卖关系的解除，并不当然导致购房者与 银行之间的按揭贷款合同解除，而是需要依据当事人的合意或者行使法定解除权。

　　根据我国相关司法解释的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被 撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。既然这一规定具有法定解除权的性质，因此， 买受人可通过书面通知的方式行使解除权。

　　如果房屋买卖合同解除，而房屋按揭合同未能及时解除，由此产生的损失，可以按照下列方式处理。

　　第一,借名买房的法律效力如何，由开发商对银行承担返还已收受购房款的责任，即买受人应当归还的按揭贷款本金及利息。同时，开发商对买受人承担返还首付款及利息的责任。

　　第二，若因买受人或其他非开发商原因造成商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，由过错方承担损失。

　　第三，对于诸如房屋装修损失、房屋产权过户的税费及房屋价格损失等其他损失，由合同双方按照过错大小承担责任。

　　典型案例

　　2013年年初，李某在某小区购买了一套尚未建成的商品房，与开发商签订了商品房预售合同后，又在某银行办理了按揭贷款，并交纳了首付款。后来，由于楼盘设计不是很符合李某的要求，李某便想退掉这套房屋。开发商十分爽快地退还了全部首付款，也没有要求李某支付违约金，李某大为感激。没想到一个月之后，李某收到了银行寄来的一张催款通知单，被告知已经拖欠银行利息及按揭月供款数千元。经询问得知，原来李某与开发商解除购房合同之后，开发商并没有同银行办理解除按揭合同的手续，也就是说，开发商一直还在使用银行的数十万元贷款，而贷款利息和按揭的月供款归还责任却仍然落在李某的身上。

　　当李某再次去找开发商的时候，发现建筑工地上冷冷清清，没有任何生气，而开发商的售楼处已经不知去向。听人说开发商的经济已经陷入入不敷出的困境，开发建设的工程由于缺少资金被迫暂时停工。李某为此伤 透了脑筋，却不知道该如何是好,夫妻为购学区房假离婚 未料感情破裂产生纠纷。

　　律师评析

　　本案中，开发商在与李某解除购房合同之后，不仅未能解除银行按揭合同的手续，相反还一直在使用银行支付的贷款,发生房产纠纷咋办，这确实属于一种诈骗行为。

　　李某应该向银行请求解除按揭合同。一般来说，以按揭贷款的方式购买商品房时，购房者往往要与多方当事人发生不同的合同关系，包括与开发商签订购房合同、与银行签订按揭贷款合同、与保险公司签订保险合同 等。虽然李某与开发商解除了购房合同，但这并不意味着李某也就当然地解除了与银行的按揭贷款合同。

　　作为按揭合同的当事人，李某应该亲自去银行办理解除按揭合同的手续，而不能要求开发商办理。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，李某应该尽快凭开发商开具的购房合同巳经协议解除的证明，到银行办理解除按揭合同的手续。

　　李某因未及时解除按揭合同而受到的损失，可以向开发商追偿。由于李某未能及时到银行办理解除按揭合同手续，致使银行在李某和开发商解除商品房买卖合同之后仍然认为该合同有效，而继续向开发商提供贷款。在此案件中，银行本身没有任何过错，因为李某仍然是按揭合同的当事人，所以，银行向李某催缴月供及利息也是合理的。在开发商与李某已经解除购房合同的情况下，对于银行因不知情而支付的按揭贷款仍然收受不辞，其行为没有合法根据，构成不当得利。因此，在向银行交纳所欠的月供及利息后，李某可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，向开发商追偿李某 遭受的损失。








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