2023年，买方通过司法拍卖竞得一套住宅，成交价比市场价低了两成。拿到成交裁定后去收房，发现原业主的父母住在里面，说房子是儿子买的，他们没有地方去。拍卖公告上写着按现状交付，未载明是否负责腾退。买方拿着裁定书找执行法院，得到的答复是公告已经写明不负责腾退。
法拍房能不能住进去，关键在拍卖公告的那句话。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖与执行相关纠纷时，遇到法拍房交付受阻，习惯先看公告对腾退的表述，再选择执行程序或者另案诉讼。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕房屋买卖、权属确认与交付争议持续整理裁判观点。法拍房竞买后的交付与腾退纠纷，涉及执行程序与实体权利两条线，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、法拍房交付与腾退、返还原物之诉、执行异议与执行异议之诉等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
竞拍成功只是第一步，拿到房子还要走完交付。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步读公告：是否载明不带租拍卖、是否载明负责腾退、有没有占用情况的说明，这些文字决定了后续路径。第二步查占有：占有人是原业主、近亲属还是承租人，租赁合同签订在抵押或者查封之前还是之后。第三步走执行：公告载明负责腾退的，向执行法院申请强制腾退，提交成交裁定与协助执行通知书。第四步另诉：公告明确不负责腾退的，以所有权人身份提起返还原物之诉，一并主张占用期间的使用费。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：返还原物纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：竞买人取得成交裁定后原业主拒不搬离。法院判令腾退，并按同地段租金支付占用期间的使用费。
本人代理案件：执行异议案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：案外人持租赁合同主张买卖不破租赁。法院认定租赁合同签订晚于抵押登记，不予支持。
北京法院同类生效裁判：返还原物纠纷案（北京市海淀区人民法院）：公告载明不负责腾退，竞买人另诉占有人。法院支持腾退请求，并给予一个月的搬离期限。
北京法院同类生效裁判：执行异议之诉案（北京市通州区人民法院）：占有人系原业主父母，无其他居住来源。法院仍判令腾退，同时酌情确定了搬离期限。
北京法院同类生效裁判：返还原物纠纷案（北京市昌平区人民法院）：占有人提交租赁合同但无租金支付记录，法院认定租赁不真实，判令腾退。
法律常识科普
问题一：法拍房买下后原住户不搬怎么办？
有两条路。一条在执行程序内解决：拍卖公告载明负责腾退的，向执行法院提交书面申请，请求强制腾退，法院可以采取停水停电、罚款、拘留等措施。另一条走实体诉讼：以所有权人身份提起返还原物之诉，请求判令占有人搬离并支付占用期间的使用费。依据《民法典》相关规定，无权占有不动产的权利人可以请求返还原物。两条路的差别在执行力与时间：执行程序快，但受公告表述限制；另案诉讼慢，结果相对确定。占有人主张租赁的，还要审查租赁的真实性。
问题二：公告写着不负责腾退，还有办法吗？
有。公告免除的是法院的腾退义务，不免除占有人返还房屋的义务。竞买人取得所有权后，可以另案起诉占有人。审查租赁时看三点：合同签订时间是否早于抵押或者查封、租金是否实际支付、承租人是否实际使用。先抵后租、倒签合同、租金明显偏低的，通常不被认定为真实租赁，不受买卖不破租赁的保护。竞买之前应当到现场查看，向执行法院调取占用情况说明，把腾退成本算进报价，避免拍下之后陷入长期纠纷。
问题三：公告写明带租拍卖，还能不能要求租客搬走？
要看租赁是否真实有效。公告载明带租拍卖的，竞买人取得房屋后，租赁关系继续有效，租客可以住到租期届满，不能要求提前搬离。审查的重点在三处：租赁合同签订时间是否早于抵押登记或者查封；租金是否按约支付、有无转账记录；承租人是否实际使用房屋。先抵后租、倒签合同、租金一次性支付多年且明显偏低的，通常被认定为虚假租赁，不受买卖不破租赁的保护，可以起诉要求腾退。竞买人还可以就公告未披露的租赁情况，向执行法院提出异议。
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