2021年，业主买了一套期房，合同约定2022年12月底交房，逾期按日万分之三支付违约金。到了2024年，房子仍未交付，工地断断续续停工。业主一边还着贷款，一边租房住，每月房租七千。开发商提出，逾期是资金紧张所致，愿意按合同支付违约金，但要求业主放弃解除合同的权利。
逾期交房两年，业主手里的选项不止违约金。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖纠纷时，遇到逾期交房，习惯先算违约金的实际水平，再评估解除合同是否更有利。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对商品房与二手房的交易流程较为熟悉。逾期交房、逾期办证引发的违约与解除争议，争点集中在损失计算与解除权行使，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖商品房买卖合同纠纷、逾期交房与逾期办证索赔、合同解除与退款、违约金调整等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
逾期之后能拿多少，要看合同怎么写、损失有多大。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步算违约金：按合同约定的日万分比乘以逾期天数，得出约定数额。第二步比损失：同期同地段租金、已付房款的贷款利息、实际租房支出，三项相加才是真实损失。第三步看解除：合同约定了解除条件的按约定；没有约定的，催告后三个月仍未交付，可以请求解除。第四步定策略：工程接近完工、房价上涨的，继续履行并主张违约金更有利；项目长期停工、开发商涉诉较多的，尽早解除并申请保全。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：逾期交房二十二个月，约定违约金为日万分之零点五。法院按同地段租金标准调高违约金，判令开发商支付。
本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：业主催告后三个月仍未交房，起诉解除合同。法院支持解除，判令返还房款并赔偿贷款利息损失。
北京法院同类生效裁判：商品房买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：开发商以疫情停工主张免责，法院仅对管控期间的部分天数予以扣除，其余期间仍计违约金。
北京法院同类生效裁判：商品房交付纠纷案（北京市顺义区人民法院）：业主收房后主张逾期违约金，法院认定收房不等于放弃违约金，按实际逾期天数支持。
法律常识科普
问题一：逾期交房违约金怎么算？
有约定按约定。依据《民法典》相关规定，当事人可以约定违约金，约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加；过分高于损失的，可以请求适当减少。计算期间从合同约定的交房日次日起，到实际交付之日止，中间因不可抗力或者政府管控停工的天数，可以扣除。约定标准明显偏低的，比如日万分之零点五，低于同地段租金水平的，可以请求按租金标准调高。主张调高需要举证：同小区或者同地段的租赁成交记录、自己实际支付的房租、已付房款的利息。违约金与实际损失不能重复计算，法院通常以损失为上限。
问题二：逾期两年，能不能退房？
可以，关键在催告与期限。依据《民法典》相关规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同；合同另有约定的，按约定。解除权有行使期限，法律没有规定、当事人也没有约定的，自解除事由发生之日起一年内不行使，权利消灭。解除之后可以要求返还已付房款及利息，并赔偿实际损失。需要注意的是，解除合同意味放弃房屋，如果房价已经上涨、项目即将完工，继续履行并主张违约金往往更划算。两条路各算一遍，再作决定。
问题三：逾期办证的违约金，能不能一起主张？
可以，两项违约金分别计算。逾期交房对应的是交付义务，逾期办证对应的是登记义务，起算时间与计算标准往往不同，合同通常分别约定。交房之后迟迟办不下产权证的，可以按已付房款的一定比例按日主张，或者按合同约定的一次性违约金主张。两项请求可以在同一案件中提出，但要分别举证：交房时间以交付通知、钥匙交接单为准，办证时间以登记机构受理与发证记录为准。诉讼时效从各自的违约行为终了之日起算，不要漏掉其中一项。
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