靳双权律师解析一起以他人名义买房案件

播放 145次      发布日期：2019-07-12       来源：未知

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　　尤某系香港居民，因其不具备在广州市购买住宅的资历，故与其表弟黄某达成了借名买房的合意，两边签署了一份名为《收条》的文件，内容为：“今日黄某收尤某借姓名(黄某)购买涉案房子的中介费共人民币10000元，上述此房出资全由尤某全付购买，尤某先付人民币5000元给黄某，余下上述房子黄某转名给尤某再付余下人民币5000元给黄某。立此收条为依据，具有法律效能。此收条尤某写，黄某赞同上述一切现实，签名赞同”。

　　2013年8月，黄某向别人购买了一套房产(以下称涉案房子)，购买房产的定金和首付款均由尤某付出，剩余房款由黄某作为借款人向银行请求办理按揭借款，尤某每月将当月应归还的本息转至黄某账户，从黄某账户扣划借款本息。售房人将涉案房子直接交给给尤某，尤某将房子租借给别人运用。

　　2013年9月，涉案房子挂号在黄某名下。

　　因黄某在外欠大量债款，为归还债款，黄某将涉案房子在中介公司放盘。谭某欲购买涉案房产，并要求看房。黄某谎报房子租借，租户不配合看房，并要求中介带谭某去看同一小区相同户型的房子。谭某看完同一户型房产后坚持要求实地检查涉案房子，黄某无法满足该要求，但表示赞同降价10万元出售房子。谭某检查涉案房子的查册资料，承认黄某系产权人，且在黄某赞同降价出售的情况下，赞同与黄某签署房子买卖合同，在中介公司的居间下，黄某、谭某、中介公司三方签署了房子买卖合同，约好黄某于2018年6月30日前向谭某交给房子。后谭某向黄某付出了全部购房款。

　　2018年5月，涉案房子过户挂号至谭某名下。

　　2018年6月初，因与谭某约好的交房时刻将近，黄某成心指使其同事卢某以高于市场价的价格向尤某求租涉案房子，尤某因此赞同将房子租借给卢某，两边签署了租借合同。

　　对黄某的行为毫不知情的尤某停止了与前租户的租借合同，于6月初清空了涉案房子，预备向卢某交给租借房子。

　　获悉尤某现已清空房子的消息后，黄某约谭某及中介一同前往涉案房子办理交房手续。

　　交房当日，黄某谎报其母亲以为其出售房产的价格太低，不赞同交房并拿走了房子钥匙，黄某叫来了开锁公司的人员，由开锁公司人员开锁后，黄某将涉案房子交给给谭某。

　　失掉房子的尤某得知本相后，向将黄某、谭某、中介公司和卢某诉至法院，要求承认：1.黄某、谭某及中介公司就涉案房子签署的房子买卖合同无效;2.要求承认涉案房子属尤某一切，要求谭某将涉案房子返还给尤某，并将涉案房子过户至尤某名下;3.要求黄某、谭某付出自谭某收房之日起的房子占用费。

　　经审查后，法院以为：尤某与黄某签署的《收条》尽管可证明尤某与黄某两人世就涉案房子存在借名买房的约好，但该约好不具有物权法上的效能，尤某对涉案房子不享有物权，而只享有对黄某提出帮忙过户挂号的请求权，该权力在性质上属于债务，故尤某要求承认涉案房子归其一切缺乏法律依据，法院不予支撑。

　　由于债务具有非公示性，本案中并无依据证明谭某、中介公司在与黄某房子买卖合同时时知道黄某与尤某之间存在借名买房协议，谭某、中介公司基于物权挂号的公信效能，在房子买卖过程中，因信任房子挂号簿中关于物权挂号的记载，与房子挂号产权人黄某签订了《存量房买卖合同》，从保护交易安全的角度目的动身，不应该对因信任物权挂号状况进行交易的相对人强加过多的审查义务，故尤某建议黄某、谭某、中介公司歹意串通，依据不足，法院不予承认。尤某要求承认黄某、谭某和中介公司之间的房子买卖合同无效，以及要求谭某向其返还涉案房子的诉讼请求均缺乏法律依据，法院不予支撑。

　　涉案房子已过户挂号至谭某名下，谭某已经过受让的方式合法取得涉案房子的一切权，故尤某可以依据其与黄某之间的借名买房协议向黄某建议违约赔偿，尤某要求将涉案房子过户挂号至其名下的诉讼请求本院不予支撑。

　　卢某为帮忙黄某腾空房子，成心向尤某索租涉案房子，故卢某与黄某存在歹意串通的现实，但卢某并非黄某与谭某房子买卖合同的当事人，卢某与黄某就腾空涉案房子存在的歹意串通的现实并不影响房子买卖合同的效能。据此，法院判决驳回了尤某的全部诉讼请求。

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