农村房屋的继承如何认定
播放 183次 发布日期：2019-07-10 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
徐某称，我与被告是兄弟关系，徐某1是我的哥哥，我们父母只有我们二子。父亲徐某某、母亲孙某分别于1997年9月28日去世、1997年12月26日去世。我们及父母在1993年1月11日签订了抚养老人字据，包含了分家析产内容，在协议中约定我在家中照顾父母。在第四条约定，二位老人所有财产为驴一头、苇子、玉米和土料归老人所有。第五条约定，徐某1不在家中除老人所有财产以外，其他财产一草一木不得，并将买到家中彩电归徐某所有。第六条约定，徐某所得财产除二位老人所有财产以外，任何财产归徐某所有。签订协议后徐某一直居住在X号院至今，并且在2018年对X号院内的房屋进行翻建，翻建后为北房三间、东西厢房各三间。原告认为依据抚养老人字据内容和翻建事实能够认定X号院的房屋应归原告所有。
2、被告辩称
徐某1辩称，不同意原告的诉讼请求，立抚养人字据是有原因的，父亲和弟弟一直单过，当时弟弟没有抚养父母，母亲生病后不能做饭，父亲不会做饭，生活困难，老人故土难离。为解决这一难题，双方才订立了抚养老人字据，要说明的是，老人没有遗嘱;我履行了赡养老人的义务，从工作开始就给老人钱，每月基本10元，及时送到老人手中，都是从银行寄，每年探望老人及亲戚的基本钱都是我出的，立字据后每月30元都按时交给弟弟，当时我的工资只有70元，所需其他费用也及时给了弟弟。字据中第四条两位老人所有财产权、驴一头、苇子、玉米和土料归老人所有，因老人想要，而起诉状中把二人所有财产权改为只有驴一头、苇子、玉米和土料归老人所有，目的是想剥夺我的继承权;第五条我不在家中除老人所有财产以外，其他一草一木不得，并将买到家中彩电归弟弟所有，我为家里添置了一些东西，我放弃的是徐某添置的东西，写的清清楚楚老人有财产权，所以老人的财产我必须要，彩电是1987年送给父亲的，1993年写字据时弟弟想要，不给就不做饭，只好把电视搬到弟弟屋中。
二、法院查明
徐某某与孙某系夫妻关系，双方育有二子徐某1、徐某。其中徐某某于1997年10月22日死亡注销户口，孙某于1998年2月11日死亡注销户口。徐某某与孙某生前有位于北京市通州区x镇x村房屋一处，土地使用者登记为徐某某。1993年1月11日，徐某与徐某1达成《抚养老人字据》，内容为，立抚养老人字据徐某1、徐某二人同意抚养老人以及二位老人百年之后安葬等事，经中间人调解，愿将祖遗财产分开。抚养老人徐某1每月交给二位老人30元(一位老人15元)，月初或月底邮到家中;徐某在家中照顾老人，直至百年之后，老人口粮由徐某负担;二位老人穿衣、药费，村内按人摊派款项都由二人(徐某、徐某1)负担，百年之后大事，二人协商处理;二位老人所有财产权，驴一头、苇子、玉米和土料归老人所有;徐某1不在家中，除老人所有财产以外，其它财产一草一木不得，并将买到家中彩电归徐某所有;徐某所得财产，除二位老人所有财产以外，任何财产都归徐某所有;徐某1任何时候回家探亲由徐某负责住宿;立字据以前老人的外债由二人负责归还;此条件二人协商老人无言，空口无凭，立字为证。徐某某与孙某去世后，均未立有遗嘱。
徐某于2018年出资对涉案房屋进行了翻建，翻建后的格局为：北房三间、东厢房三间、西厢房三间。
在本案审理过程中，对于上述字据，双方均认可其真实性，但徐某1对字据中的内容理解与徐某存在不同，并认为字据并没有明确涉案房屋归徐某所有。对此徐某不予认可，并申请证人xx2、xx1出庭作证，其中xx2称字据是其书写的，当时徐某某与孙某在世，并称字据第六条中二位老人所有的财产，包括房子全归徐某所有，驴许可卖、苇子织席子、棒子吃，抛去这些就是房子了，房子那时卖不了，所以就归徐某所有。此外xx2称如果说房子没说给徐某、也没说给徐某1或者要是有徐某1的，字据其就不那么写了。Xx1作证称孙某是由徐某伺候到死了的，别的事情他们哥俩解决。
三、法院判决
北京市通州区人民法院经审理后判决如下：
1.确认位于北京市通州区x镇x村X号院内北房三间归原告徐某所有，并由原告徐某享有院内东、西厢房各三间的财产权益。
2.驳回原告徐某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案查明的事实，徐某与徐某1在调解人的见证下就父母财产及赡养等事宜达成《抚养老人字据》，其父母未提出异议，身故后亦未留有遗嘱。根据其字据的内容、调解人的证言以及双方当事人的陈述，可以认定涉案房屋属于除二位老人所有财产即驴一头、苇子、玉米和土料之外的财产，已经约定归徐某所有。
涉案房屋属于农村宅基地上的房屋。因农村房屋权属登记较为特殊，一般只登记户主为《集体土地建设用地使用证》的土地使用者，针对宅基地之上的房屋，没有独立的产权证书，因此即使发生包括继承、分家析产或者买卖等在内的宅基地上农村房屋的处分，也很难办理相关权属转移登记手续，所以在考量本案当事人对涉案房屋享有的权益时，不能简单地以是否办理所有权转移登记手续作为权属划分的认定标准，否则会导致权益的受让方陷入非难之境。
结合本案徐某对涉案房屋的居住使用以及翻建等情况，并考虑当事人的意思自治和诚实信用等因素，认定《抚养老人字据》涉及的房屋权利已经发生了转移。对徐某主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。
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