卖房后可以用老婆“不知情”当挡箭牌违约吗

播放 118次      发布日期：2019-06-28       来源：未知

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　　2015年底，买家滕先生跟卖家刘先生签定《房子买卖合同》后，刘先生却以妻子不赞同卖房为由反悔不卖。滕先生几回上门理论无果后向人民法院提起了诉讼。在这个案子中一方面滕先生作为买家想取得房子，另一方面刘先生觉得房价上涨不想卖了，便以妻子不赞同卖房为由违约。简单的案情背后涉及多方面的法律知识，今日咱们就通过这个典型的事例来带咱们一探究竟。

　　2015年底，深圳的滕先生经东莞一中介公司介绍，去看了东莞市长安镇一套商品房。其时，业主刘先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比较满意，决定买下来。

　　2015年12月9日，滕先生跟刘先生签定了一份房子买卖合同。合同约好，刘先生将其名下一套商品房出售给滕先生，建筑面积86.27平方米，成交价110万元。买方应向中介公司付出咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约好将该物业售予买方的，应须双倍交还所收定金外，还须补偿成交价的20%。签定合同后，滕先生向业主刘先生付出了定金10万元，向中介公司付出了佣钱33000元。

　　但是，后来刘先生不肯合作办理后续手续。滕先生以为，刘先生是因房价上涨反悔了，于是将刘先生告上法庭，请求持续实行案涉房子买卖合同，刘先生补偿违约金22万元及中介佣钱33000元。

　　法庭上，刘先生称，他没有主动委托中介卖房。他听中介人员说滕先生出的价钱不错，也没有问过妻子就签了买卖合同，现在妻子不赞同卖房。他之所以没有告知妻子卖房，是想卖了之后换个大房给妻子一个惊喜。刘先生的妻子也称，自己的确不知情，她不可能卖这房子。

　　法院认定业主须赔违约金

　　滕先生和中介公司都表明，其时他们问过刘先生，确认他妻子赞同卖房且刘先生的家里人都知道卖房的事，但他们无法向法院提交依据。他们也确认，签合一起刘先生的妻子没有到现场。

　　经查，案涉商品房系挂号在刘先生一人名下，在他与妻子婚姻存续期间买的。法院以为，在没有依据表明刘妻明确赞同的情况下，作为房子产权挂号人的刘先生单独出售夫妻共有的房子，该房子买卖合同仍应当认定为合法有用，但因刘妻现不赞同卖房，该合同客观上无法持续实行，刘先生构成违约，买家有权要求刘先生按合同约好付出违约金22万元。

　　此外，刘先生的违约行为客观上造成了买家付出中介佣钱的损失，应予补偿。 最终，法院判决刘先生向买家滕先生付出违约金22万元、购房佣钱33000元。

　　律师：买房合同有用，违约方应担责!

　　这是在近年房价上涨的商场环境下，业主毁约不卖，导致买家申述索赔的一则典型事例。

　　虽然案涉房产为刘先生夫妻的一起财产，刘先生没有彻底的处分权，但夫妻一方在签定房子买卖合一起是否具有彻底处分权，只对房子能否顺利办理物权变更挂号产生影响，对于买卖合同的收效与否并不产生影响。

　　合同的收效与否，取决于合同的两边是否具有相应民事行为能力。

　　本案中，买卖两边均为彻底民事行为能力人，两边签定的房子买卖合同系当事人的实在意思表明，合同并不归于法律规定的法定无效的景象。案涉房子买卖合同依法应当认定有用，合同当事人均应按合同约好实行义务。

　　民事买卖，应当尽可能尊重民事主体的意思自治，不宜容易否定民事合同的效力，要使违约行为付出应有的代价。如此，才干有用促进培养商场买卖中诚实信用的习尚。

　　律师：为何法院无法支持合同持续实行?

　　依据法律规定，在夫妻单独出售夫妻一起的房子的情况下，买方取得房子应一起具有三个前提条件，即好心购买、付出合理对价并办理了产权挂号手续。

　　本案中，案涉房子买卖合同虽依法有用，但买家并没有一起符合上述三个条件。

　　刘先生的妻子不赞同卖房，买家并无依据证明刘先生签合一起已获其妻子授权或许过后追认。因合同的实行必定侵害到刘妻对涉案房产的所有权，故法院不予支持持续实行合同。

　　律师：跟有爱人的业主进行二手房买卖应留意什么?

　　律师建议，买家应当要求该业主的爱人以书面或许录像的方式确认赞同，最好在买卖合同上一起签字确认，免生波折。

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