房改房产权纠纷找那个律师处理好

播放 189次      发布日期：2019-05-15       来源：未知

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　　“一房二卖”、“定金退还”、“房子无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房生意胶葛中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法防治呢?究其原因就在于这一纸“房子生意合同”书写不规范、约定不明确所造成的。因为生意双方所签定的房子生意合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。

　　俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者期望经过对“房子生意合同”浅显的剖析，能够教会我们怎么正确的签定“房子生意合同”并到达防患于未然的意图。因为篇幅有限，笔者只能就重点问题进行讲解，不免有所遗漏，还望我们多多体谅。

　　一、 签定合同前应当注意的事项

　　1、核对《房子一切权证》(以下简称“房证”)上的房子一切权人姓名与卖方的身份证信息是否一起，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一起。

　　靳双权律师提示：仔细核对上述信息能够尽量避免无处分权人私行出售爸爸妈妈的房子、兄弟姐妹的房子、朋友的房子等景象的发作。

　　2、核实房产证上共有状况是“单独一切”仍是“一起一切”。

　　法令危险提示：假如在事前未查明房子“共有状况”就签定房子生意合同，很可能发作夫妻一方未经对方赞同而私行出售房子的状况，而这种处分行为因为侵犯了夫妻另一方的财产共有权，较有可能被认定为房子生意合同无效，从而引发不需要的争端。

　　律师支招：当该房子是“一起一切”时，买方要查询清楚该房子的整体共有权人是否都赞同出售此房子。

　　3、查明该房子是否存在按揭贷款没有还清或者典当给第三人的景象，是否存在被司法机关查封等限制过户的景象。

　　靳双权律师提示：我们要特别注意，若该房子有部分银行贷款没有还清，是无法完结过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除典当的状况下才干过户。假如买方在房子不能过户的状况下先交给了房款，将面临着“房子无法过户”或者是“一房二卖”的法令危险。或许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的，因为房子不同于其他一般产品，房子的一切权以挂号为准。假如该房子未经过户挂号，从法令上讲该房子的一切权仍是别人的，危险之大清楚明了。

　　法令依据：《物权法》第九条：不动产品权的设立、改变、转让和消灭经依法挂号，发作效能;未经挂号，不发作效能。

　　律师支招：怎么才干避免此类问题的发作呢?一方面，生意双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房子权属挂号信息(俗称“查档”)，亲自承认该房子不存在影响房子过户的景象，顺便还能够承认一下房产证的真伪。另一方面，假如无法承认该房子是否能解贷过户，不要轻信卖方的许诺而交给房款。

　　4、承认该房子是否存在租借给别人的景象。

　　靳双权律师提示：很多买方都比较注重房子过户、交给等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：假如该房子存在租借给别人运用的景象，较有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵从“生意不破租借”原则，简而言之便是：“房子的一切权发作搬运后，原承租人仍可持续在租借期限内运用该房子，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房子时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，假如处理不妥，较易引发不需要的胶葛。

　　律师支招：所以买方有需要事前查明该房子的租借状况，再决定是否购买，假如计划购买已经租借出去的房子，最好让房主提供一份该房子承租人的“声明”主要内容标明：承租人许诺在同等条件下抛弃行使“优先购买权”即可。

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