买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任

播放 65次      发布日期：2019-05-13       来源：未知

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　　2012年，原告与开发公司签定商品房买卖合同，约好了逾期交房及逾期办证违约金，一起约好“若出卖人逾期交房并承当了逾期交房违约职责的，则出卖人许诺获得土地、房子权属证书的时刻相应顺延，顺延期限与商品房交给的逾期期限相同”。交房日期届满前，开发公司与原告签署《两边赞同书》：“经自己与开发公司协商一致，自己按照合同约好时刻合作处理相关交房作业，以便按期处理相关产证等手续，但不收取X幢X号钥匙等物料”。嗣后，开发公司以原告无正当理由不予以合作交房作业系显着违约行为，其不应承当逾期交房及逾期办证职责。

　　人民法院一审以为：

　　本案的争议焦点：一是涉案房子的交给;二是违约职责的承当。

　　本案中，原告周某治、俞某芳与被告某公司签定的《商品房买卖合同》系两边当事人实在意思表明，属有效合同，对当事人具有法令约束力。两边当事人应按照约好全面实行自己的权力职责。当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不契合约好的，应当承当继续实行、采纳补救措施或许赔偿丢失等违约职责。

　　一、涉案房子的交给。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十一条规则：对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人另有约好的在外。

　　根据原告周某治、俞某芳与被告某公司两边所签定的《商品房买卖合同》的约好，“出卖人应当在2012年12月31日前，将契合各项条件的商品房交给买受人运用;商品房到达交给运用条件后，出卖人应当书面通知买受人处理交给手续，两边进行检验交代时，出卖人应当出示本合同第九条规则的证明文件，并签署房子交代单，在签署房子交代单前，出卖人不得拒绝买受人查验房子，所购商品房为住所的，出卖人还需供给《住所质量保证书》和《住所运用阐明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不彻底，买受人有权拒绝交代，由此发生的延期交房职责由出卖人承当。”

　　被告以为根据二原告出具的《两边赞同书》，被告已就房子交房状况向原告作了明确阐明，原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告处理交房手续。

　　二原告在该《两边赞同书》上言明“经自己与某公司协商一致，自己按照合同约好时刻合作处理相关交房作业，以便按期处理相关产证等手续，但不收取X幢X号钥匙等物料”。

　　该文字表述并没有包括被告无须书面通知原告方处理房子交给手续的意思表明，仅仅原告表明愿意按照合同约好的时刻合作被告处理相关交房作业，即并未革除被告的书面通知以及签署交代单等职责，因而商品房到达交给运用条件后，被告仍应当按照合同的约好以书面的方法通知原告方处理房子交给手续，两边进行检验交代，并签署房子交代单等，且不仅仅局限于“收取X幢X号钥匙等物料”。

　　被告辩称原告在该《两边赞同书》上已向被告许诺将于约好日期即2012年12月31日前合作被告处理相关交房手续，以便按期处理产权手续，现原告无正当理由不予以合作交房作业是显着违约行为，但被告未向法院供给证据以证明确系原告不合作导致被告无法彻底交房。且在2013年9月23日，原告就X幢X号房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交涉，被告方的作业人员在《悦龙湾X幢X号房产地点问题》进步行了阐明，并提出整改意见(在2013年10月5日前整改结束)。

　　可见，两边现实上也认可涉案房子没有具有交给条件，该房子亦未实际搬运给原告方占有运用。一起，根据二原告在该《两边赞同书》上的许诺“自己许诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为某公司工程部工作运用待期满后于2013年7月1日将房子钥匙等相关物料重新交代，如不能按期交给按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约职责来处理，房子内部恢复合同交房规范，特此许诺”，可推断出原告方赞同将涉案房子延迟至2013年7月1日交给。

　　归纳分析上述状况，法院确认被告没有按照约好将涉案房子交给给原告方，故被告的逾期交给行为已构成违约。

　　二、违约职责的承当。

　　1.原告俞某芳、周某治以为被告某公司应当承当逾期交房和逾期交给房产证、土地证的违约职责;被告以为被告已经于2013年3月9日获得涉案房子所有权证，于2013年3月25日获得土地运用权证，上述均属于合同约好2013年3月31日之前，只有在买卖两边处理结束交房手续后上述权证才可以过户到原告名下，因原告原因导致产权证无法过户，即便确认被告逾期交房，那么逾期交房子权属证书时刻应当相应的顺延。

　　首先，《商品房买卖合同》载明：“出卖人担任处理土地运用权初始挂号，获得《土地运用权证书》或土地运用证明，出卖人担任请求该商品房所有权初始挂号，获得该商品房《房子所有权证》，出卖人许诺于2013年3月31日前，获得前款规则的土地、房子权属证书，交给给买受人”。

　　该内容明确被告应当于2013年3月31日前获得土地、房子权属证书，并交给给原告方，而不能理解为被告本身于2013年3月31日前获得《土地运用权证书》、《房子所有权证》的初始挂号，不然无法确认原告方何时才干获得房地产权证 (将房产从被告公司搬运挂号过户至原告个人名下)，现被告已逾期交给房地产权属证书，明显与此相悖，被告亦未供给证据证明系可归责于原告方的原因导致逾期交给房地产权属证书。

　　其次，按照合同约好，被告负有准时交房与准时交给权属证书的职责。

　　现被告以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承当了逾期交房违约职责的，则本合同第十六条中出卖人许诺获得土地、房子权属证书的时刻相应顺延，顺延期限与商品房交给的逾期期限相同等”为由，以为即便确认被告逾期交房，那么逾期交房子权属证书时刻也应当相应的顺延。

　　根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规则：采用格局条款缔结合同的，供给格局条款的一方应当遵从公平准则确认当事人之间的权力和职责，并采纳合理的方法提清对方留意革除或许约束其职责的条款，按照对方的要求，对该条款予以阐明;格局条款具有本法第五十二条和第五十三条规则景象的，或许供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、排除对方首要权力的，该条款无效。

　　附件八补充协议第6条第2款系被告方供给，其内容明显置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确认状况，革除了被告准时交给房地产权属证书的职责，应当为无效的格局条款，故被告不能因为两边有此条款的约好而革除其逾期交给权属证书的违约职责。

　　2.二原告要求被告付出逾期交房的违约金以及逾期交给权属证书的违约金;被告余姚某房地产开发有限公司以为，即便确认构成违约状况下恳请按照法令规则恰当削减违约金。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十六条规则：当事人以约好的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超过形成的丢失30%为规范恰当削减;当事人以约好的违约金低于形成的丢失为由恳求添加的，应当以违约形成的丢失确认违约金数额。

　　从两边缔结《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房和交给房地产权属证书的违约金约好更具赏罚性质 (赏罚性违约金)，换言之，是合同两边对于违约所约好的一种制裁。

　　二原告已按照合同约好将购房款5162730元悉数支交给被告，为避免被告怠于实行其合同职责，敦促其及时实行交给房子和交给房地产权属证书的职责，违约金仍应按照合同约好计算。

　　二原告诉请被告立即实行2013年9月23日出具的《悦龙湾X幢X号房产地点问题》修理单确认的修理职责，修理结果应与图纸相符，到达国家规范，其实质在于要求被告按约及时交给房子。

　　综上，人民法院按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、榜首百零七条、榜首百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规则，于2014年5月23日判定：

　　一、被告某公司于本判定收效之日起三十日内向原告周某治、俞某芳交给余姚市城区悦龙湾X幢X号房子;

　　二、被告某公司于本判定收效之日起三十日内向原告周某治、俞某芳交给余姚市城区悦龙湾X幢X号房子的房地产权属证书(即被告某公司处理余姚市城区悦龙湾X幢X号房子的搬运挂号过户手续，处理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周某治、俞某芳承当);

　　三、被告某公司按原告周某治、俞某芳已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方付出逾期交房违约金至实际交给房子之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元);

　　四、被告某公司按原告周某治、俞某芳已付购房款5 162 730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方付出逾期交给房地产权属证书违约金至本判定收效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元);

　　五、驳回原告周某治、俞某芳的其他诉讼恳求。

　　以上金钱限在本判定发生法令效力后十日内付清。假如未按本判定指定的期间实行给付金钱职责，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规则，加倍付出拖延实行期间的债款利息。本案案件受理费11 828元，减半收取5914元，保全费4770元，算计10 684元，由原告周某治、俞某芳承当2473元、被告余姚某房地产开发有限公司承当8211元。

　　某公司不服一审判定，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称：一审确认现实错误，适用法令不妥，恳求驳回被上诉人的诉讼恳求或发回重审。

　　被上诉人周某治、俞某芳答辩称：一审判定确认现实清楚，适用法令正确，恳求驳回上诉，维持原判。

　　中级人民法院经二审，确认了一审查明的现实。

　　中级人民法院二审以为：

　　上诉人某公司与被上诉人周某治、俞某芳签定的《商品房买卖合同》系两边当事人实在意思表明，属有效合同，两边应按照约好全面实行自己的权力职责。

　　根据两边所签定《商品房买卖合同》的约好，“出卖人应当在2012年12月31日前，将契合各项条件的商品房交给买受人运用;商品房到达交给运用条件后，出卖人应当书面通知买受人处理交给手续，……。”阐明上诉人应当书面通知被上诉人处理交给手续;而根据被上诉人出具的《两边赞同书》，被上诉人会按照两边约好的时刻合作处理交房手续，故上诉人无需在2012年12月31日前另行书面通知被上诉人处理交房手续。

　　但根据两边在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的阐明及一向未对存在问题的整改作出定论状况看，两边至今并未解决交房问题，上诉人存在逾期交房的违约行为。

　　对于《商品房买卖合同》中约好的“出卖人担任处理土地运用权初始挂号，获得《土地运用权证书》或土地运用证明，出卖人担任请求该商品房所有权初始挂号，获得该商品房《房子所有权证》，出卖人许诺于2013年3月31日前，获得前款规则的土地、房子权属证书，交给给买受人”，明确了上诉人应当于2013年3月31日前获得土地、房子权属证书，并交给给被上诉人，而不能理解为上诉人本身于2013年3月31日前获得《土地运用权证书》、《房子所有权证》的初始挂号，不然无法确认被上诉人何时才干获得房地产权证书(将房产从上诉人公司搬运挂号过户至被上诉人名下)，现上诉人已逾期交给房地产权属证书，应当承当违约职责。

　　至于附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承当了逾期交房违约职责的，则本合同第十六条中出卖人许诺获得土地、房子权属证书的时刻相应顺延，顺延期限与商品房交给的逾期期限相同”的约好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规则：采用格局条款缔结合同的，供给格局条款的一方应当遵从公平准则确认当事人之间的权力和职责，并采纳合理的方法提请对方留意革除或许约束其职责的条款，按照对方的要求，对该条款予以阐明;格局条款具有本法第五十二条和第五十三条规则景象的，或许供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、排除对方首要权力的，该条款无效。

　　该补充协议的格局条款系上诉人供给，并没有采纳合理的方法提请对方留意，而其内容明显对被上诉人利益不利，导致被上诉人权益处于不确认状况，革除了上诉人准时交给房地产权属证书的职责，应当为无效。

　　综上，中级人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》榜首百七十条榜首款第(一)项、榜首百七十五条，于2014年8月13日判定：

　　驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9969元，由上诉人某公司担负。

　　本判定为终审判定。

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