购房遇到“一房二卖”怎么办 ？买卖二手房有哪些风险

播放 81次      发布日期：2019-05-05       来源：未知

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　　房产交易对普通老百姓来说是非常重大的经济事情，有的甚至联系一生的安靖日子。但由于少部分卖房者，法律意识淡薄，缺乏诚信，将自己所有的房子“一房二卖”，给买房人造成重大损失。

　　一房二卖是指房子出卖人在与买受人缔结房子交易合同后又将该房子交易合同触及的房子转卖别人的行为。

　　先看看法律规则：

　　法律依据：

　　《 <中华人民共和国合同法>若干问题的解说(二)》第15条“出卖人就同一标的物缔结多重生意合同，合同绝不具有合同法第52条规则无效景象，买受人因不能依照合同约定获得标的物所有权，恳求追查出卖人违约职责的，人民法院应予支持。

　　《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》

　　第五条规则：“商品房的认购、订货、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规则的商品房生意合同的主要内容，并且出卖人现已依照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房生意合同。”

　　第八条规则：“具有下列景象之一的，导致商品房生意合同目的不能实现的，无法获得房子的买受人能够恳求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：(一)商品房生意合同缔结后，出卖人未告知买受人又将该房子抵押给第三人;(二)商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。”

　　当遭受一房二卖，买房人应该怎么办?

　　过程一：交流解决

　　能够首先与卖房者尝试着交流，运用法律的规则保护自己的权益，通知卖房者应该承当法律规则的补偿职责。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

　　过程二：产业保全

　　假如一房二卖的卖方有搬运产业躲避补偿的目的，在预备诉讼时应考虑对卖方进行产业保全。可在提申述讼前请求诉前产业保全，也可在法院立案后，请求产业保全。

　　请求产业保全面对的问题是需求供给担保，以前法院要求原告供给等值的的担保。而原告往往很费力才能凑齐所需担保，甚至因没有能力担保导致无法对涉案产业进行保全

　　在2016年12月1日开端实施的《最高人民法院关于人民法院处理产业保全案子若干问题的规则》其间规则：1、担保数额不超越恳求保全数额的百分之三十;2、请求人能够以产业保全职责险合同的方式为产业保全供给担保，即向保险公司投保产业保全职责险，保险公司向法院出具保函。

　　这对需求进行产业保全者，是一个利好消息。

　　过程三：进行诉讼

　　买房人应积极收集有关依据，向法院提申述讼，

　　卖方是开发商

　　依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》该条清晰了开发商在一房二卖景象下，出卖人既要承当添补性补偿职责，又要承当法律规则的惩罚性补偿职责。因此可要求被告返还购房款，承当补偿职责，并付出相当于已付出的购房款一倍的惩罚性补偿金(即“双倍补偿”)。

　　卖方是个人

　　卖方是个人，则无法建议已付出的购房款一倍的惩罚性补偿金。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者建议违约职责。这时，不能建议惩罚性补偿职责，而只能建议返还购房款及利息并补偿损失。假如在房子大幅增值，卖房者个人与第三人勾结一气危害买房人利益。买房人也能够选择申述被告与第三者的房子生意协议无效。

　　那么，现在房地产市场上一房二卖时有发生，无论是开发商仍是二手房业主，假如在签约后“一房二卖”，都将给购房者带来巨大的法律风险。

　　一、“一房二卖”房子归谁?

　　1.房子未搬运

　　由此可知，房子的过户挂号归于物权的变更，所以处理了商品房过户挂号手续的买受人就具有了该房子的所有权，成为房子产权人。

　　2.两个买受人均未处理商品房过户挂号手续，且房子没有交付

　　在这种情况下，房子所有权应归现已处理商品房预告挂号手续的购房人所有。《物权法》第二十条第一款规则：当事人签定房子生意或者其他不动产品权的协议，为保障将来实现物权，依照约定能够向挂号机构请求预告挂号。

　　预告挂号后，未经预告挂号的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效能。预告挂号，有用避免了一房二卖现象，保护了买房人的合法权益。

　　3.两份合同均未处理挂号手续

　　在这种情况下，由先行搬运占有房子的购房人具有房子所有权。《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》第十一条规则：对房子的搬运占有，视为房子的交付使用。

　　由此可见先行合法占有房子具有公示与公信效果。其间的一份合同得到了实践实行，体现了卖房人的志愿，这种实行是合法实行，应当遵守合同的实践实行原则，保护已完成的生意。

　　4.两份合同均未处理过户挂号和预告挂号手续，且标的房子没有交付

　　在这种情况下，由预先付出房子价款的购房人具有房子所有权。由于预先付出房子价款就意味着实行了房子生意合同，因此实行了合同责任的购房人，应该具有争议房子的所有权。这样既能够保护正常的市场秩序，促进合同的好心实行，同时也能保护当事人的合法权益。

　　5.一份合同在先现已处理商品房过户挂号手续，一份合同在后交付了标的物房子

　　在这种情况下，由现已处理商品房过户挂号手续的购房人具有房子所有权。依据物权公示性及对抗性原理，关于已挂号的房子所有权应被认定为合同现已得到实践实行，不论房子是否交付，都无法对抗现已处理房子挂号手续的合同的效能。

　　二、遇到“一房二卖” 购房者如何维权?

　　1.出售方是开发商

　　依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》的规则，买受人能够要求出卖人返还已付购房款及利息，并要求出卖人补偿其损失，承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。并且，假如开发商是恶意勾结第三方生意房子的话，出卖人与第三人缔结的商品房生意合同会被视为无效。

　　房产律师：一房二卖是否构成诈骗 ?

　　2.出售方是二手房业主

　　需依照《合同法》的规则处理。依据《合同法》规则，守约方可向违约方建议违约职责，但不能建议惩罚性补偿。

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