购房合同解除后的按揭贷款处理
播放 150次 发布日期：2019-04-09 来源：未知
购房者贷款买房,使房屋出售方、购房人与银行之间形成了三角法律关系，即房屋出售方与购房人之间的房屋买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系以及房屋出售方与银行之间的担保关系。
三种法律关系之间既相互独立，又相互联系。有些纠纷可以在单独的法律关系下予以解决，有些则相对比较复杂，需要将不同的法律关系纳入到同一诉讼程序中予以解决。
那么，如何将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷在一个法律程序中案结事了呢?下面我们就通过一个典型案例来给大家讲解实践中的操作模式。
一、法院判违约开发商替购房者还利息
2010年4月13日，原告肖先生等(乙方)与被告某公司(甲方)签订上海市商品房预售合同。乙方购买房屋的总房价款暂定为2362848 元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。
签订合同后，肖先生等于2010年 4月14日向某公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与某公司、上海银行签订了个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为141万元，贷款期限为360个月。银行将贷款资金划入某公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。某公司为本合同项下肖先生等的全部债务提供阶段性连带保证担保。
2010年4月30日，上海银行发放贷款141万元。同年5月9日，上海银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。肖先生等自2010年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。
后某公司逾期交房超过60日，肖先生等遂诉至人民法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。
法院经审理后判决：
一、解除肖先生等与某公司签订的上海市商品房预售合同;
二、解除肖先生等与上海银行、某公司签订的个人住房借款担保合同;
三、某公司于判决生效之日起3日内向肖先生等返还房款 952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖先生等已向上海银行归还的贷款本金;
四、某公司于判决生效之日起3日内向肖先生等赔偿以 952848元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息;
五、某公司于判决生效之日起3日内向肖先生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，肖先生等已向上海银行支付的贷款利息。
某公司于判决生效之日起7日内向上海银行偿还肖先生等自判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款。自某公司清偿上述贷款之日起7日内，上海银行办理房屋抵押登记的涤除手续。
二、购房合同解除后，按揭及首付的处理方式
根据这个案例，我们可以看到，本案中开发商逾期交房构成违约，根据双方购房合同的约定，购房者有权单方解除双方签订的购房合同。
本案的争议焦点在于，这个房子的购房款除了首付部分是由购房者支付的外，剩余房款通过按揭贷款支付。那么在开发商和购房者之间存在商品房买卖合同关系，银行、购房者、开发商又签订了借款担保合同。因买卖合同的解除，担保合同必定会受到影响，那么具体来说在三方复杂的法律关系中，资金到底应该如何流转?法官的判决体现了智慧。
为了方便大家理解，我下面将法官的判决 用通俗易懂的语言给大家解读一下。假设房屋价值300万，首付100万，贷款200万。购房者已还贷10万(其中7万元归还本金，3万元归还利息)，现因开发商原因导致合同解除，相应的贷款合同也做解除处理。剩余贷款未还本金部分193万元由开发商直接退给银行。购房者还贷的10万元由开发商退给购房者，最后购房者支付的100万元首付款及相应利息由开发商退还给购房者。
三、买卖、贷款纠纷合并审理的法律基础
实践中，购房人和房屋出售方一旦发生上述争议，购房人通常会采取停止偿还贷款等举措，以保护自己的合法权利。
需要注意的是，还贷可不能随便停，要讲究方式方法，否则后果很严重，不仅会上征信黑名单，还可能被银行起诉。
针对按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷经常伴随出现的这种情况，在法律层面上，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，当事人有权解除按揭贷款合同。
据此，在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态，二者之间的纠纷处理存在天然的关联。为了一次性解决当事人之间的争议，保证裁判统一，自然就产生商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉的合并审理问题。
当然，从另一个角度而言，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理通常即应限于商品房买卖合同存在合同效力、解除与撤销的争议时。
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