房屋购买者能否将已购买但未办理产权变更登记的房屋出售给他人
播放 179次 发布日期：2019-04-03 来源：未知
买卖双方签订的买卖房屋的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，买房者将从卖方处购买但未办理产权变更登记的房产出售给他人的买卖行为有效，双方应受买卖合同的约束。
【基本案情】
2013年7月23日，以王某为乙方与以某公司为甲方、以某酿造公司为担保方的三方签订《协议书》，约定某公司将其所有的某大厦房产(建筑面积总计5263.92平方米)以及该房的配电房、附属配电设备转让给王某，转让总价格为830万元;转让款中的420万元作为购房定金，由王某直接向某公司指定的账户支付，某公司应确保向王某出具相应的票据;王某在取得前述票据之日起2个月内向某公司支付第二笔购房款254万元;双方通过公证方式同意王某全权处置上述房产;由王某代某公司支付该房产的土地出让金及某公司办理此房产过户中某公司所需缴纳的税费约130万元;剩余26万元王某于上述房产之产权证办理至王某认可的权属人名下且已清理完毕原租户并交付王某使用之日向某公司支付;某公司应确保王某在协议签订之日后付完第一笔购房款起的两个自然月内向国土资源和房产管理局办理上述房产的过户登记至王某认可的权属人名下的手续，并确保上述房产之产权证能够办理至王某认可的权属人名下。
2013年9月28日，以王某为甲方与以某装饰公司为乙方的双方签订《协议书》一份，约定某装饰公司愿意以310万元向王某购买某大厦第5层的厂房，面积为1354. 10平方米;双方签约后，某装饰公司先付王某35万元作为定金;王某取到某装饰公司预付款后办理过户手续，送件后某装饰公司在收到国土资源和房产管理局出具的发票时，某装饰公司再付165万元;某装饰公司在收到国土资源和房产管理局出具的发票后一个月内付完本厂房金额;王某负责本厂房的交易税费，厂房移交等手续;本合约在王某收到某装饰公司定金后生效;双方需共同遵守，某装饰公司若有违约，愿意所欠以金额月息3%支付给王某。
协议签订当日，某装饰公司即支付王某购房定金35万元。协议签订后，王某依约协助某装饰公司办理讼争房产的过户手续。为了配合王某将讼争房产过户至某装饰公司名下，某公司依照与王某签订的《协议书》的约定，根据王某的指令，与某装饰公司签订“签订时间为2013年9月26日”的《房地产买卖合同》，约定某公司将讼争房产出售给某装饰公司，总价款为1218690元;付款方式为交件当日某装饰公司一次性付清房款给某公司。2013年9月30日，国土资源与房产管理局受理了讼争房产的转让，并出具了《收件收据》。2013年10月26日，国土资源与房产管理局向某装饰公司颁发了《土地房屋权证》，某装饰公司因此成为某大厦第五层工业厂房的权属人。
2013年11月8日，王某与某公司签订《补充协议》一份，约定经双方友好协商，双方现将某公司位于某大厦的六、七、八层转让给蔡某，此笔交易已完成;第五层厂房仍按1580元/平方米× 1354. 1平方米=2139478元价格出售给王某，现实际交易方为某装饰公司，具体交易由王某与某装饰公司双方另定，与某公司无关;王某与某公司税费按国家规定各自承担;截止2013年11月7日止，王某已付购房款1329000元，某装饰公司转付购房款55万元，合计已收1879000元;截止2013年11月7日，王某尚欠某公司260478元，某公司同意支付王某六、七、八层利润款15万元冲减该欠款，某公司尚应收购房款110478元;某公司应缴的第五层房产交易税费等先由王某领件时代缴，某公司的税单王某必须在代缴完税费后给某公司，王某凭税单跟某公司结算，待双方签协议后，房管局将领件单原件交与王某。
2013年11月25日，某装饰公司向王某出具《收条》一份，载明：兹收到某大厦第五层过户到本公司名下，本人已经收到该房产产权证原件及土房局出具的发票、票据。同时，某装饰公司还在《收条》中载明：余款2235586元未付。
2014年10月17日，公安局作出《公安行政处罚决定书》，查明：2014年7月29日，某装饰公司法定代表人汪某到公安局报案称王某对她进行合同诈骗，经侦大队受案后，对王某涉案相关人员进行了调查，最终查明汪某系报假案，是对王某进行诬告、陷害，企图让王某受到法律制裁，汪某因此被处以罚款300元。
某公司于2013年7月26日向王某出具《委托书》，明确某公司拟出售某大厦第六层、第七层房屋，因某公司无法亲自办理，特全权委托王某为某公司的代理人，办理上述房产出售的一切相关事宜。该《委托书》经公证处办理公证。
因某装饰公司一直未支付王某购房余款2235586元，王某向法院起诉，，请求法院判令：某装饰公司立即支付王某购房余款2235586元及违约金(违约金按约定月息3%计算，自2013年12月26日起计至实际付清之日止)。
【审判结果】
法院判决：某装饰公司应于本判决生效之日起十日内，支付王某购房余款2235586元及违约金(违约金按月息3%的标准，自2013年12月26日起计至本判决确定的还款之日止)。
【律师点评】
某公司将其所有的本案讼争一房出售给王某，双方据此签订的《协议书》及《补充协议》，均系王某与某公司的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。依照协议约定，王某向某公司支付了相应购房款后，双方即通过公证方式同意王某全权处置讼争房产 ，同时某公司确保将讼争房产过户至王某认可的权属人名下。
该约定表明某公司与王某之间就讼争房产形成了买卖关系，因此，当王某依照上述协议约定向某公司支付了相应购房款时，虽然讼争房产的物权尚未发生转移，王某尚未取得讼争房产的所有权，但王某依约取得与他人签订房产买卖协议并对外出售讼争房产的权利，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，王某于2013年9月28日与某装饰公司签订将讼争房产出售给某装饰公司的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式与法不悖，应认定合法有效。该协议签订后，讼争房产的物权最终发生变动过户至某装饰公司名下，某装饰公司并已于2013年10月26日取得了讼争房产权属证书，故王某、某装饰公司双方签订的《协议书》不但有效而且可以实际履行。
至于某装饰公司与某公司于2013年9月26日签订《房地产买卖合同》并于2013年9月30日到国土资源与房产管理局办理过户送件手续，从该合同所约定的内容看，结合前述协议书的约定，应当认定该合同纯属某公司协助王某直接将讼争房产过户至王某指定的某装饰公司名下而签订的合同，是各方当事人为了避税而减少物权变动环节，直接由某公司将讼争房产过户至某装饰公司名下的行为。事实上，本案讼争房产存在某公司出售给王某以及王某再行出售给某装饰公司的两个房产买卖关系，某公司与某装饰公司之间并不存在直接的房产买卖关系，他们并非讼争房产买卖的实际相对方，该合同仅为物权变动而签订，真正约束王某、某装饰公司的是双方于2013年9月28日签订的《协议书》。因此，某装饰公司于2013年11月25日取得一讼争房产的产权证原件及发票、票据后却未依照与王某签订的《协议书》支付王某剩余购房款的行为，已经构成违约，某装饰公司除应承担付款责任外，还应依约支付王某违约金。
王某指令某装饰公司直接将部分款项支付给某公司以及指令某公司直接将讼争房产过户至某装饰公司名下的行为，都是市场经济中交易各方为了减少交易环节，保护交易安全的行为，依法应予保护。当然，如果各方的行为涉及使国家税收减少，触犯有关行政法规的，则属于行政处罚的范畴，应当由行政主管部门对相关责任人作出处罚，其并非本案审理的范围，更不能因此减少或免除合同相对方的民事责任。
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