无权处分而签订的房屋买卖合同依然有效

播放 55次      发布日期：2019-04-03       来源：未知

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　　出卖人无权处分而签订的房屋买卖合同依然有效，买受人可通过追究无权处分人的违约责任进行权利救济，维护自身合法权益。

　　基本案情：

　　吴某芳与吴某兴是姐妹关系，身份证显示两人相差三岁。吴某芳手持吴某兴的身份证原件并自称吴某兴委托深圳某有限公司出售涉案房产，并于2009年11月23日与买方吕某签订了《房地产买卖合同》。在合同履行过程中，卖方以不是吴某兴本人为由拒绝履行首期款监管义务，导致合同无法继续履行。另涉案房产已经转卖给案外人欧某，并于2010年1月12日过户至欧某名下。买方吕某遂起诉至法院，要求吴某芳、吴某兴连带赔偿吕某损失并承担本案的诉讼费。

　　法院观点：

　　一审法院观点：

　　涉案房屋是吴某兴所有的房屋，吴某芳未经吴某兴的授权以吴某兴的名义签订房屋买卖合同出售房产，构成无权处分。但出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。对于无权处分他人之物的合同，仅仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权的问题，而与合同本身的效力无关。

　　就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。因此，应当从物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别来区分合同的效力与合同的履行，倘若不加以区分地一概认定合同无效，则导致对善意相对人的合同履行利益保护不足，善意相对人在合同履行利益受到损害的情况下无从请求无权处分人承担违约责任。

　　综上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。就本案涉案《房地产买卖合同》而言，合同是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。

　　涉案房屋的权利人吴某兴并未在《房地产买卖合同》上签名，其不是合同的一方当事人。鉴于涉案房产已经转卖给案外人，因此，虽然《房地产买卖合同》有效，但已经无法履行。合同无法履行的原因在于房屋出售人吴某芳不具有房屋的处分权，吴某芳存在过错，应当承担违约责任，吕某有权依据合同要求吴某芳赔偿损失。

　　二审法院观点：

　　二审法院认为，吕某与吴某芳签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，内容没有违法法律法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案合同只是因为涉案房产已经转让给他人不能履行而已，并不影响涉案合同的效力。

　　案例评析：

　　《物权法》第十五条将不动产变动的原因与结果行为相区分，也即不动产变动的原因是依合同行为，其基础是双方当事人的意思表示一致，合同的效力依照《合同法》来认定;而不动产变动的结果则是物权行为，物权的变动依交付和登记才能生效，不能因不动产变动未成就而否认合同的效力。具体到本案中，吕某和吴某芳所签订的《房地产买卖合同》依然有效，只是该合同无法继续履行，吕某无法实现购买、拥有涉案房产的合同目的。

　　虽然该合同有效，但是根据合同相对性原则(合同相对性是指原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同)吴某兴不是《房地产买卖合同》当事人、不受该合同约束，买方吕某无法依据《房地产买卖合同》追究吴某兴的法律责任，只能追究无权处分人吴某芳的法律责任。此案提醒买受人在签约时一定要仔细核实签约人是否为房屋所有权人或具有处分权，对于非房屋所有权人作为签约人的，应得到房屋所有权人的授权并提供经公证的授权委托书。房产中介作为提供居间服务的专业机构，也应履行好核实义务，确保交易能够顺利进行。

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