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播放 91次发布日期：2019-03-25 来源：未知

　　2016年8月18日，徐某皓(甲方)与陈某雷、郑某静(乙方)签订房屋买卖合同，约定徐某皓将坐落在海淀区502号房屋卖给陈某雷和郑某静，房屋成交总价为300万元。

　　同日，双方签订《补充协议》，该协议第四条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2017年4月16日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。

　　如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。但是，直到2017年11月15日，徐某皓才将502号房屋上户口迁出。

　　案件诉讼

　　陈某雷、郑某静起诉到法院，认为卖房人徐某皓违反合同约定，应支付房屋总价款10%的违约金30万元。

　　法院认为：

　　徐某皓在整个买卖交易结束后，仍延迟长达7个月时间履行户口迁出义务，其违约事实明显。

　　综合考虑合同履行情况、徐某皓的过错程度、预期利益等，酌情确定违约金为6万元。对于陈某雷和郑某静诉讼请求过高的部分，法院不予支持。

　　靳双权律师说法：

　　最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条：

　　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　实际上，因为约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院增加违约金的，人民法院会予以支持，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

　　本案中，被告认为违约金过分高于违约造成的损失，申请酌减。

　　虽然原告主张未及时办理落户造成子女入学损失和公租房被清退，但被告也认可户口未及时落户的原因系由于房产证原件尚在抵押中心，故并非对方迟迁出户口所致。

　　因此，基于被告的申请，法院适当调整违约金数额合理合法。

　　一般而言，在城镇购买二手房申请户口迁入，而卖房人户口未迁出的，只要符合购房户口迁移政策规定，就可以迁入。

　　例如，在一定的城镇地区购买国有土地性质的成套商品住宅房屋且实际居住的，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可申请户口迁移落户。

　　派出所户籍窗口应当先受理，并及时办理落户;同时，积极动员卖房人尽快将户口迁出。

　　在这里可能采取的方法包括：

　　1动员将户口迁入社区集体户，待其符合迁移政策规定后及时迁出，户口薄有效期二年。

　　2动员后不办理迁出的，派出所可履行告知或者公示程序直接将户口迁到社区集体户。

　　二手房买卖中，逾期迁出户口，究竟要支付多少违约金?

　　当然，为了规避风险，也为了让自己少些麻烦，我们建议二手房的购买者可以凭借居民身份证、拟购买房屋的证明、合同或产权证复印件等材料到房屋所在地派出所申请查询拟购买房屋是否有常住户口。

　　合同当中的违约金约定过高可能无法得到法院支持，一般不宜超过损失的百分之三十。