购买了查封的二手房，业主未按约定解封怎么办

播放 142次      发布日期：2019-03-15       来源：未知

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　　房产交易中，二手房因其配套设施、较低价格、免装修等优势获得不少市民的青睐。然而，二手房交易仍存在多种风险，遇到买方购买了查封房，而业主未按约定解封这种情况，法院如何判呢?

　　基本案情：

　　A为买方，B为卖方。A、B就涉案物业签订《二手房买卖合同》时，涉案物业因在其他案件中作为诉讼保全担保而被司法查封。B在签订合同时承诺在合同签订后5-10个工作日内解除查封。后B未按约定解除查封，导致合同无法继续履行。A诉至法院，要求解除合同、返还定金，且B须按照房屋成交价20%支付违约金。在本案一审阶段，B进行了举证，拟证明其采取了积极行为解除涉案房产的查封、涉案房产未能及时解封的责任不在B。该案一审判决合同解除、定金返还，但A、B互不承担违约责任;A不服，上诉至深圳中院，直至二审阶段B依然未解除查封，二审最终判决B承担20%的违约金责任。

　　法院裁判：

　　“涉案合同签订后，A己按约支付了定金，但涉案房产因B的原因被司法查封，且B至本案二审期间仍未能申请解除该查封，由此导致涉案合同无法继续履行。B未能确保涉案房产处于产权可交易过户的状态，B己构成根本违约，应按合同约定承担相应的违约责任。

　　因合同责任系严格责任，无论B对于涉案房产未能及时解封是否具有过错，均不影响对B违约责任的认定，故B关于其不应承担违约责任的答辩意见不能成立，本院不予支持。A虽在签订涉案合同后已知悉房产被查封的情况并仍同意继续进行交易，但并不能因此认定B可免于承担违约责任，故一审法院驳回A关于由B承担转让成交价20﹪的违约金的请求欠妥，本院予以纠正。A关于B已构成违约并应按照合同约定向A支付56万元违约金的主张合法有据，本院对此予以支持。”

　　案例评析：

　　本案的争议焦点在于B是否应该承担根本违约的违约责任。B虽然进行了举证并提出了抗辩理由，但二审法院并未支持B的主张，其法律依据在于：

　　(1)在合同法上，违约责任是严格责任，不以有无过错为前提。即违约行为发生后，违约方即应承担违约责任，而不以违约方的主观过错作为其承担违约责任的要件，守约方无需就违约方是否有过错承担举证责任。该案二审判决“无论B对于涉案房产未能及时解封是否具有过错，均不影响对B违约责任的认定”之说理即是对严格责任的适用。

　　(2)根据合同的相对性原则，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任，而不能将责任推卸给第三人。在本案中，因第三人原因导致涉案房产无法解除查封不是B正当的不予承担违约责任的抗辩理由。

　　结语：

　　虽然法律并不禁止查封房产的交易，但是购买查封房产无疑存在相当的法律风险，建议购房者不能仅仅听信业主的口头承诺，而需将相关承诺内容白纸黑字写入合同。这样即使将来发生纠纷，维权也有据可依，不致陷入被动局面。

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