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播放 101次发布日期：2019-03-15 来源：未知

　　开发商卖房套路多，令人防不胜防，一不小心就中招。2015年，龚先生在某房产公司买了一套期房。10月份，双方签订了商品房买卖合同。11月份，龚先生交付了全部房款。

　　本来以为白纸黑字，又交了全部房款，就可以高枕无忧。结果2年后，眼看小区建成，在他要求该公司办理过户手续时，才得知他的房子竟然被卖给了另外一个人。

　　前前后后协商了大半年，开发商百般狡辩，说现在资金紧张，只愿意返还龚先生的购房款，约定好的违约金等其他责任都不愿意承担。白白耽误了这么长的时间，浪费了精力和金钱，现在房子没了，现在又房价飞涨，可以说是赔了夫人又折兵。

　　这种一房二卖的情况，一般发生在房地产开发商在出售预售房(也叫期房)的过程中。由于发生了资金短缺等问题，开发商私自将已经签订商品房买卖合同的房屋又卖给另外的业主，或者出售给开发商的债权人，导致一套房屋下存在两份买卖合同。

　　我们最近两年接了大量此类案件，今天向大家介绍一下在咨询中常见的问题，希望大家了解相关法律知识，防范于未然。

　　什么样的情况属于一房二卖?

　　1.开发商与不同的购房者分别签订了商品房买卖合同;

　　2.两份商品房买卖合同均合法有效。

　　只要房屋买卖合同都是当事人自愿签订的，内容合法，没有恶意串通，侵害国家、集体或者第三者的利益等合同法52条认定无效的情形，就应当认定合同是合法有效的。

　　如果是无效合同，比如开发商与第三方恶意串通，购房者可以主张该合同自始无效，请求撤销房屋所有权登记，要求开发商继续履行自己的买卖合同。

　　一房二卖，房子属于谁?

　　在一房二卖，且两份合同都有效的的情况下，房屋所有权的认定规则如下：

　　看谁已经办理房屋所有权变更登记。已经办理过户登记的购房者优先保护所有权。

　　都没有过户登记看谁已经合法占有房屋。已经交付入住的购房者优先保护。

　　既没有过户登记也没有合法占有房屋，看谁买卖合同成立在先。

　　开发商承担什么责任?

　　一、民事责任

　　开发商一房二卖，违反了合同约定的义务，需要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果实际上该房屋已经归第三方所有，无法继续履行合同的话，购房者可以要求开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失等责任。主要包括以下几个方面：

　　1.支付违约金。

　　2.返还房款。

　　3.赔偿涨价损失。

　　4.承担一倍赔偿。

　　本条规定属于惩罚性赔偿制度，立法目的是为了提高违约方违约成本，避免在客观上起到鼓励违约行为的后果，所以实务中主要应用于违约方恶意一房多卖的情形。

　　二、刑事责任

　　如果开发商在签订合同时就没有履约能力，或者在签订合同时采取欺诈手段骗取购房者的钱财，在签订合同取得购房款后，又没有打算履行交房义务的，涉嫌合同诈骗，可以追究其刑事责任。

　　有哪些情况业主易败诉?

　　1. 只签了认购书，没签商品房买卖合同。

　　2. 提出的损失数额不符合可预期性标准。

　　3.购房者没有采取行动防止损失扩大。

　　举个例子，李先生签了商品房认购书，但是没有具体约定房屋的具体情况、总价、付款方式时间等信息，也没有交付房款，这时他就不能要求开发商交付房屋或者承担未交房的违约责任。反过来说，认购书里约定了商品房买卖的内容，李先生也交了房款，就可以认定为实际上已经签订了房屋买卖合同，开发商需要承担违约责任。

　　这时，李先生能够得到的损失数额，尤其是涨价损失，除了要看差价是多少，还要看李先生实际上有没有遭受这么多损失，如果房屋已经交付使用了，只是没有过户，超出预期的损失部分很有可能得不到支持。或者李先生明知开发商违约却怠于维权，因为自己的原因扩大的损部分法院也不会支持。

　　维权策略

　　1.及时办理网签备案

　　购房网签相当于在管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示，已经网签过的商品房，无法进行第二次网签。

　　这两项制度可以一定程度上避免开发商一房二卖，因此建议购房者及时要求办理网签和备案，最大程度的避免法律风险。

　　但是需要注意的是，不办理网签备案不影响商品房买卖合同的效力，网签备案也不能代替过户。

　　2.申请预告登记

　　购房者签订商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　预告登记后，未经购房者同意，开发商处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，任何针对该套房屋的处分，比如买卖、过户、抵押，都是无效的。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　前文提到的龚先生，作为守约方，可以要求违约的开发商，要么交付房屋并承担逾期交房办证的违约责任，要么解除合同，并由开发商返还房款、支付违约金、支付涨价损失、一倍赔偿等价款。

　　面对无良开发商的恶意和套路，购房者想做到“魔高一尺，道高一丈”，就要充分了解相关法律知识和流程，谨慎冷静的做出判断和决定。