房地产律师：开发商延迟交房怎么办

播放 81次      发布日期：2019-03-11       来源：未知

---

　　房屋是人们的栖息之所，关于房屋的问题备受关注，开发商迟迟不交房或者交了房款后房子变成烂尾楼让购房者的合法权益收到侵害，靳双权律师告诉您如何通过法律途径维权。

　　导致延期交房或烂尾楼的原因

　　房地产开发工作量大，涉及行业和工作人员多，在项目进行中，开发商资金链断掉，没办法继续维持工程进行，导致工程处于停工或未完工的状态。房地产开发需要建立在手续齐全的基础上，不少开发生为了能够缩短工期，提前售房导致五证(土地证 用地规划证 建筑规划证 建筑施工许可证 商品房预售证)不齐全就开工甚至预售，手续不齐全很容易发生争议导致工程停工或者变成烂尾楼。常见原因还有土地权属存在争议;开发商内部股权变更、法人变化;建设时没有严格按照规划、土地、建设等手续建楼，存在违法加建现象，手续无法继续，导致烂尾;房地产开发项目与被拆迁户没有达成补偿协议，导致项目无法实施;楼盘设计经济纠纷或案件正在诉讼，法院对部分财产实行保全，导致项目停滞。

　　发生了上述事情，交房的时间一拖再拖，房子变成烂尾楼身为购房者又该如何维权呢?

　　方式一：需求律师帮助，通过书面发函的形式催告开发商，行使解除权，并要求开发商退还购房款及利息。

　　根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称为《解释》)第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因此，买受人经过合理期限催告后，出卖人依然迟延交付房屋，买受人可以解除合同。

　　另根据该《解释》第25条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，当房屋买卖合同被解除后，买受人可以要求开发商退还购房款及利息。

　　方式二：买受人可以在请求返还已付购房款及利息的基础上请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。

　　根据该《解释》第2条，第15条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　因此，如果开发商没有取得商品房预售许可证，买受人可以请求返还已付购房款及利息、并赔偿承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。

　　方式三：买受人可以主张一定金额的违约金或者损失赔偿

　　根据该《解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　购房合同既约定违约金又约定赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。根据该《解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　前事无法预测，但是我们可以提前预防，靳双权律师建议购房者在购房前多看综合考量开发商的实力，对于开发商的资质进行详细了解，收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等材料，以备在维权时使用。同时，购房者在买房前要对楼盘进行全面了解，合理评估风险，有意识地规避烂尾风险。

上一篇：专业房产律师：“无证房产买卖”的风险及纠纷处理6大问题
下一篇：北京二手房律师：二手房买卖应该注意哪些事项