房产律师：房屋买卖中的“阴阳合同”到底有没有法律效力

播放 110次      发布日期：2019-01-17       来源：未知

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　　最近有人问靳律师，说卖了个房子，约定房子卖80万，合同都签完了，为了避税，在房管局签的合同金额不到60万，买家付剩余款项的时候，突然说房屋金额应当以房管局签的合同为准，原来合同不作数，拒绝支付剩余房款，卖家很无奈，问九楼律师咋办?

　　这个卖家的情况在二手房交易中是非常普遍的，其实这就是俗称的阴阳合同，靳律师先解释一下什么是阴阳合同。

　　买卖双方在签订第一份房屋买卖合同(阴合同)后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订存量房买卖合同(阳合同)时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。

　　这就产生了很大一个问题，两份合同价格不同，两份合同的效力自然也发生冲突，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同?

　　而且由此会导致一些法律问题，比如：

　　1、房屋成交价格以哪个为准，哪个合同有效?

　　2、有人不想履行这个合同时，会以阳合同逃避国家税收违反了国家强制性规定，要求确认买卖合同全部无效，这个做法会得到支持么?

　　针对第一个问题，从表面上看两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢?

　　靳律师认为，应当以阴合同为准，在签订第一份合同时，双方当事人就对这个房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方都有法律约束力。

　　第二份合同是双方当事人为办理房屋过户的目的而签订的，其中大部分条款是与第一份合同一致，所以就这一部分内容应当是继续有效的，但是关于房价条款就不一样了。

　　为什么会说是无效呢，靳律师再重复下法律规定。

　　《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

　　(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(3)以合法形式掩盖非法目的;

　　(4)损害社会公共利益;

　　(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　其中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无是无效的。

　　针对第二个问题，九楼律师认为，即使这个价格条款是无效的，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，如果将整个合同都无效掉，很容易出现卖方在房价上涨、买方在房价下跌时以合同无效来规避市场风险，也会导致再次过户登记和撤销银行按揭贷款的社会资源浪费。

　　因此，确定合同内容的时候，不能仅仅以对外公示的阳合同为准，还应当考虑合同的签订时间、当事人真实意思表示，综合确定合同内容。








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