借名买房律师：“借名买房”能不能买，买房出资人能否过户到自己

播放 129次      发布日期：2019-01-16       来源：未知

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　　孙某夫妇与王某系远房亲戚关系。王某具有北京经济适用房的购买资格，2005年12月27日，双方口头约定，由孙某夫妇借用王某的购房资格，作为补偿孙某夫妇提供王某的一份工作，双方对房屋的过户时间均有约定。后孙某夫妇购买某公司开发的昌平区501号房屋1套。王某签订了《商品房买卖合同》，孙某夫妇支付房屋价款、首付款、贷款数万元。房屋交付后，由孙某夫妇装修并使用房屋至今。孙某夫妇因王某不予配合过户起诉至法院，要求王某退还购房所有款项并赔偿损失。王某答辩请求驳回孙某夫妇的诉讼请求。

　　【法院观点】

　　1、本案争议房屋由孙某夫妇出资购买，并装修使用至今，仅借用王某名义购买，可以认定双方为借名买房合同关系。

　　2、经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，孙某夫妇因借用王某的名义购买经济适用住房，双方之间所形成的借名买房合同关系应属无效。

　　3、合同无效后，孙某夫妇因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等相关款项，王某应当予以返还。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到孙某夫妇支付了全部购房款，王某与孙某夫妇达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，王某应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，王某应按照其过错程度给予孙某夫妇相应的补偿。

　　【法律依据】

　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

　　(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三) 以合法形式掩盖非法目的;

　　(四) 损害社会公共利益;

　　(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十八条：

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　【律师观点】

　　本案诉争房屋系以王某的名义购买，房屋亦登记在王某名下，但购房款是由孙某夫妇支付，且房屋一直由孙某夫妇居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。诉争房屋为经济适用住房，而孙某夫妇不具备购买政策性保障住房的条件，故双方之行为违反了政策性规定，损害了公共利益，该行为应当无效。

　　王某在明知经济适用住房不能买卖的情况下，仍然借名卖房，行为具有违法性;在房屋出售后又反悔，违反诚实信用原则，应当承担主要责任。孙某夫妇承担次要责任。由于孙某夫妇支付了全部购房款及相关税费，但未能取得房屋，客观上存在损失，故王某在返还房款及税费等款项的同时应当给予孙某夫妇相应的补偿。

　　【律师提示】

　　本案中，法院虽然支持了孙某夫妇的部分诉讼请求获得了房屋升值赔偿，但因为违反房屋购房政策而无法取得房屋产权，无法过户到自己名下。故借名买房的行为存在各种诸多风险，律师根据实务经验提示以下：

　　1、双方无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

　　2、违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议一般被法院认定无效，借名人无法实现获得房屋产权的目的。

　　3、登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

　　4、借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

　　5、房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。

　　6、登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。








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