房地产律师：房屋买卖合同中，因新政策原因主张情势变更，法院能

播放 192次      发布日期：2019-01-11       来源：未知

---

　　一、何谓“情势变更”

　　最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　法条解读：适用情势变更应符合以下要件：(1)发生在合同成立以后，履行完毕之前;(2)有客观情势发生异常变化之事实;(3)该客观情况发生变化不可归责于任何一方当事人，当事人不可预见、不可避免;(4)其发生使合同的履行显失公平或失去意义。

　　二、肯定型案例

　　案例一：限购政策导致无购房资格

　　【案情简介】2016年9月，高某某与张某某签订房屋买卖合同，约定高某某以725万元向张某某购买面积为161.1平方的房屋。2016年10月5日《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》发布，根据该政策，本次欲成交的房屋属于限购范围以内，故高某某委托律师给张某某发出要求解约《律师函》。

　　张某某收到后，不同意解约并回《律师函》，主张高某某合同解除行为无效并要求继续履行。因此，双方发生争议，高某某以情势变更为由向法院提起诉讼。

　　【裁判观点】本案买卖合同履行期间，因厦门市限购政策进一步从严执行住房限购政策，调整了非本市户籍居民家庭的购房面积，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三种类型居民家庭，暂停在本市向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房，致使高某某购房面积不符合新政策规定，属限购对象。

　　故高某某主张政府的政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的情势变更，导致合同目的不能实现，要求解除房屋买卖合同的理由成立，本院予以支持。

　　案例二：限贷政策导致无法申请到购房贷款

　　【案情简介】2010年9月8日，原告与被告一签订购房合同，约定原告以58万元购买被告一房屋，交易时间为伍个月，从2010年9月9日起，具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。约定订金3万元、原告一次性支付55万作为第二部分楼款、按揭贷款40万元等。

　　被告二为该次房屋买卖的居间方。2010年10月，被告二通知原告及被告一：由于原告没本地的社保证明，无法办理按揭贷款手续。原告未能成功申请购房贷款，且被告拒绝原告按月分期向其支付房款的提议。故，原告向法院起诉要求被告一返还定金、被告二返还佣金等。

　　【裁判观点】本案中，房屋交易时间为伍个月，从2010年9月9日起，具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。2010年9月29日银行信贷政策调整，改变了申请房贷的条件和手续，该房贷政策变化的出台及内容变化确系原被告在签订合同时无法预知。

　　合同第13条第4项约定：“如买方办理贷款做不到首次购房，中介费收12000. 00元。”可见原告与被告二在签订合同时也并未预见到该政策变化。由于银行房贷政策变化，原告未能成功申请贷款，而原被告签订的《房地产买卖合同》约定原告以58万的价格购买涉案房地产，原告应一次性支付55万作为第二部分楼款，且由原告协助被告二向银行申请按揭贷款40万元，可见，原告用以购买房地产的资金大部分来源于银行贷款，若未能成功申请到银行贷款，除非原告与被告二协商改变付款方式(本案被告一拒绝原告向其分期付款的请求)，否则原告将没有资金条件履行支付房款义务，合同目的也无法实现。而原被告各方在真实善意基础上签订合同，且均积极准备履行合同，对合同无法继续履行均无过错。综上，房贷政策变化满足情势变更要件，本案可以适用情势变更原则。

　　注：本案中主张情势变更一方因银行贷款政策变化，完全不能申请到贷款，且贷款数额相比较于定金和房屋总价，数额较大。在本案判决中，法院充分考虑了综合情况做出了支持性判决。

　　但，经在中国裁判文书网的检索，此类因贷款新政策原因导致房屋买卖合同中买方履约不能的，直接以情势变更判定买方不构成违约的案例非常少。大多数情况下因贷款政策的调整，导致比如首付款增加、贷款额度下降等，买方主张情势变更的，大多不被法院支持。这个观点可参照下文案例三。

　　三、否定型案例

　　(一)直接否定型案例

　　案例三：新政策导致首付比例提高

　　【案情简介】杜某与徐某某于2016年9月10日签订《房屋买卖合同》，约定杜某购买徐某某坐落于天津市宝坻区宝鑫景苑××房屋，价款940000元，杜某于签订合同当日向被告交付该房屋定金40000元。

　　2016年9月30日，天津市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，并于2016年10月1日起实施，根据该实施意见，杜某首付比例由原来的30%提高到40%。杜某以新政策导致情势变更为由要求与徐某某解除合同并要求被告返还定金，徐某某同意解除合同但不同意返还定金，故，杜某向法院提起诉讼。

　　【裁判观点】首付比例仅提高一成，涉及本案房屋为七万余元，就购买房屋这种大宗商品而言，增加七万元首付款并不足以动摇房屋买卖合同之基础

　　(二)间接否定型案例

　　案例四：新政策导致置换目的不能实现

　　【案情简介】2012年12月2日，甲方(出卖人)与乙方(买受人)在链家公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同。甲方出卖该房屋是为了实现买小买大的置换目的，买受人和链家公司对该目的知晓。双方在后续签订的《补充协议》中约定：“在本协议履行期间，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。”合同签订后，乙方如期足额付款。2013年3月30日北京市出台的新的限购政策：禁止京籍单身人士购买二套住房。据此，甲方无法再购买第二套房。

　　甲方于2013年10月中旬向乙方提出解除房屋买卖合同，双方未能协商一致，后甲方向乙方发出书面的《解除合同通知书》，乙方回函表示不同意解除涉案房屋买卖合同。后，甲方以签订合同时的条件发生了变化，属于情势变更为由向法院提起诉讼。

　　【裁判观点】甲方与乙方签订涉案买卖合同时，甲方虽有卖房再购房的意愿，但双方在涉案买卖合同及补充协议中并未就出台新的政策导致甲方不能购买二套房屋的情形出现时，甲方享有合同解除权进行明确约定，故虽然在新的限购政策出台后，甲方目前可能暂不具备购买二套住房的资格，但此情形并不影响涉案买卖合同的履行，新的限购政策亦不构成情势变更。

　　四、情势变更与合同特别约定

　　如果《房屋买卖合同》中就可能出现的新政策导致首付款增加或贷款额度变化进行责任约定，新政策颁布后，不能履行方是否还能主张情势变更。例如：上海中原物业公司的房屋买卖格式文本中有这样一条：“贷款不足(若有) ： 乙方应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续， 若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。”

　　从这条约定，可以看出，即使买卖双方在签订合同后，出现了当事人双方无法预知的贷款政策调整，买方无法申请到贷款或贷款额度降低的，也是需要将本可以贷款部分的房价款按约定支付给卖方，否则构成违约。

　　总结

　　综上，房屋买卖合同中，因新政策导致履行不能，不能履行方主张根据情势变更要求解除合同或不承担违约责任的案例中，如果确因新政策导致购房人购房资格欠缺、贷款资格欠缺(且合同中无关于贷款后果的特别约定)等，法院一般是持支持态度。

　　而在新政策导致贷款额度发生变化、置换目的不能实现等，一般法院事持否定态度。而在具体的案例中，除合同特别约定外，对于新政策对于买卖双方的影响，法院会进行“继续履行是否显失公平”的自由裁量在里面。

　　如新政策导致买方完全丧失贷款资格和导致贷款比例下降，这两个不同政策的结果对买方而言，买方能否通过其他办法来承担该结果完全不同，所以法官的判决态度也完全不同。

　　除此之外，买卖合同的内容直接影响着能否适用情势变更条款，如买卖双方是否在合同中明确约定该房屋买卖的目的是为了置换，这决定着将来因新政策导致置换目的不能实现时能否适应情势变更条款。








上一篇：房地产律师：非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的买卖合同
下一篇：以案说法：父亲早死 爷爷遗嘱引发纠纷