北京二手房律师：一房二卖如何处理

播放 81次      发布日期：2019-01-02       来源：未知

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　　如今的房价非比昔日，动辄成百上千万，为了获得高额的利润，很多人打起了一房二卖的注意。人们热议之余不禁要问什么是“一房二卖”，“一房二卖”会导致哪些法律后果，下面说房网小编带您一起来了解“一房二卖”所涉及的法律知识。

　　什么是“一房二卖”

　　一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。主要包括以下三种情形：

　　(一)两次房屋买卖均未完成房屋过户登记手续;

　　(二)出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房屋过户登记手续;

　　(三)出卖人房屋售与前买受人并办理了产权过户登记后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

　　“一房二卖”的法律后果

　　(一)合法有效的合同

　　出卖人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，若是当事人自愿签订且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定两份合同都是合法有效的。对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。

　　(二)可以取得房屋产权的买受人

　　签订房屋买卖合同后，若出卖人又将同一房屋出卖给第三人，并且完成过户的，原房屋买受人无权要求继续履行合同，无法取得房屋产权，但有权解除与出卖人签订的合同，要求其承担违约责任。反之，后一买受人(第三人)无权要求继续履行合同，不能取得房屋产权。

　　根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

　　“一房二卖”的应对措施

　　(一)及时办理预售合同登记，产生准物权对抗效力

　　买受人为防止一房二卖，可在与出卖人签订房屋买卖合同后，及时到不动产登记机构申请预告登记，从而限制出卖人的处分行为。

　　根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　(二)解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　(三)请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效

　　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由确认合同无效。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。








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