房产纠纷律师：新政引发的房产纠纷问题
播放 152次 发布日期：2019-01-02 来源：未知
很多老百姓一辈子在外拼搏最大的心愿就是购买一套属于自己的房产，在经理种种艰难后，终于凑到了钱，购买了自己的房子，但是这个时候，房产证却成了他们很恼火的一个问题，尤其是2011年诸多新政出台后，引起了很多新的纠纷案件，其中主要是首付和税费等问题上，下面我们就让房产纠纷律师靳双权为我们介绍一下新政下房产证纠纷到底有哪些难题。供大家参考借鉴。
回老家置业面临办证难
在东莞某物业管理公司工作的金女士最近颇有些烦恼，其夫妻两人都在东莞打工，收入不算高，要在东莞买房自然是不容易，但家乡的房子房价相对便宜，两人在外打工的收入，已足以让他们在家乡的小镇购置一套房子。
2009年，金女士夫妻在家乡——河南省某县城买下了一套单位，正是这套房让金女士夫妇很烦心。“我们是一次性付款买的，当时发展商一再说他们五证齐全，而且给我们看了复印件。我们也要求过看原件，但发展商说原件不能随便给每个人都看。由于看了复印件，感觉还是比较心安，所以也就没在要求太多。付款后，发展商承诺是去年的秋天就可以办房产证。但去年年底回去，找发展商办房产证时，发展商又说要到今年下半年。”金女士说，自己买的那个小区之前已经有人入住，而回老家的那一次，正好有业主因为房子的裂缝等建筑质量问题找发展商理论。现在金女士最担心的问题是，发展商迟迟不办房产证的原因是什么?将来能否办下房产证?
在提出自己的问题后，金女士忍不住向记者诉苦：异地买房来回奔波，要浪费大量的人力财力物力。这么辛苦到现在却没有一个确定的结果，辛苦大半生买一套房不容易，最担心的还是办不了房产证。
对于金女士的疑问，东莞市房产管理局相关人士向记者表示，五证齐全是房子可以销售的前提，而办理房产证除了五证，还需要房子的验收合格，发展商已经进行大确权等。通常会影响到房产证办理的因素主要有三个方面：发展商没有大确权、业主准备资料不齐全、代理办证拖延速度。金女士是在其他城市买的房，具体是由于什么原因迟迟办不了房产证，目前无法作答。建议金女士最好是向当地的房管部门咨询，了解自己所购楼盘的发展商是否已经进行大确权，或了解房产证暂时无法办理的具体原因。
■案例二
业主装修遭遇乱收费
“装修期间到底要给物业管理公司什么费用?”近日来，类似于这样的问题多次出现在东莞日报手机报和东莞时间网的投资咨询中。
家住麻涌的黄小姐向本报投诉称，她在东莞麻涌某花园二期购买了一个单元，装修前物业管理公司要收取以下费用：3.8元/平方米的垃圾处理费，200元/户的装修期间电梯维护费，50元/户水压测试费(装修完毕测水压)。另外，要先交3个月的管理费。黄小姐咨询这些收费是否合理?
无独有偶，2010年万江某楼盘的业主也曾投诉称，该小区物管公司对二期楼房的装修施工单位收取包括室内施工管理费按金30000元/宗、室外施工管理费按金5000元/宗、室内装修配合综合费用50元/天、室外装修配合综合费用50元/天、装修施工许可证按金100元/个、装修施工工作证按金50元/个、装修施工许可证工本费10元/个、装修施工工作证工本费10元/个、楼道维护费300元/宗等9项费用。
装修期间业主到底要向物业服务企业交哪些费用?记者就此咨询了东莞市物业管理协会相关负责人。据介绍，对于装修期间物业服务公司可收取的费用，东莞市物价局有明文规定。按规定，业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可按如下规定收取相关装修管理费用：装修垃圾清运费。装修产生的垃圾(淤泥)由业主或使用人自行处理的，物业服务企业不得收费;委托物业服务企业处理的，清运费用由业主与物业服务企业根据装修的具体情况，按房屋建筑面积不超过4元/平方米的标准协商确定。证件工本费。物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取押金;如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。装修保证金(押金)。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业服务企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金(押金)，装修保证金标准不得超过3000元。
除上述费用外，物业服务企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。
■案例三
业主返价，中介助推，买方吃闷亏
虽然交易已经完成，但李小姐提起自己的买房过程仍然愤愤不平。
李小姐买的是中信新天地的一套二手房，最初中介公司向李小姐推介这套单位时，称业主放盘价是80万元。虽然在第一次看过房之后李小姐对房子比较满意，但考虑到居住是一家人的事，所以当时李小姐表示想考虑一下。5天后的周末，李小姐与家人约了中介再去看房。这一次看房时，房子里除了李小姐一家，还多了另一家看房者。
“第二天，中介公司就给我打电话了，说当时一起看房的另一家愿意出价85万元，如果我们不能接受这个价格，这套房就要卖给另一家了。”李小姐说，自己一家人对这套单位挺满意的，本来就打算要回复中介公司这套房打算买了，被中介公司这个电话催促之后，李小姐一家也不希望因为5万元就放弃了一套自己喜欢的房，于是虽然心有不甘，李小姐还是很快就答复中介公司自己要购下这套单位。
房子虽然买下了，李小姐却越想越不开心。“我不知道现在的房子是不是真的这么好卖，但作为中介公司，应该要想办法帮我们谈谈价。现在这样相当于是变相提升房价。而且很多税费，包括中介公司的中介费都与这个成交价相关联。”李小姐说，她怀疑中介是为了多收中介费，故意帮业主提成交价。
对于李小姐的投诉，东莞二手房交易的资深从业人士罗小姐也表示颇有些无可奈何。“即使李小姐的猜测是真的，也很难确认是个人行为还是企业行为。另一方面，楼市的现状，也确实存在业主返价的情况，这个也是买家和中介公司都无法控制的。”该人士表示，东莞的二手房交易市场正在逐渐规范，但变化的市场中难免会有新的纠纷出现，购房者也需要调整好心态。另一方面，行业也确实还需要各方面的进一步规范，购房者在需要拿起一些武器维护自己权益的时候，也不要轻易妥协。
■回应
业主可与发展商
约定房产证办理时间
房管局：
业主可与发展商
约定房产证办理时间
针对部分业主提出的办证难的问题，东莞市房管局表示，所谓“大确权”，是指开发企业在商品房竣工验收合格后30天内必须办理确权登记手续，并获得《商品房屋产权权属证明书》。发展商确权之后，小业主才能进行《房地产权证》的办理。
开发企业办理确权登记手续，需要提供相关资料，经市交易所批准，才能发给开发企业《商品房屋产权权属证明书》。发展商大确权的这些条件，是为了保障购房者的利益，此外，发展商自身建筑质量不过关无法通过验收、规划更改、自身五证不齐全等因素也会影响到大确权的时间。楼盘未及时大确权，小业主无法及时办理房产证，是所谓“办证难、办证慢”的主要因素之一。
目前按照东莞市住房和城乡建设局的通知，楼盘在公示栏中，须张贴8种证件信息，包括商品房预售许可证或商品房现售备案证书(原件)、预售项目开发进度以及竣工交付使用时间等。置业者在购房时就最好先要求发展商出示这些证件。在购房过程中，大部分楼盘会有委托律师处理相关事物，置业者在购房时最好也向律师咨询清楚房产证办理问题，要求发展商提供相关证件证明。对于未验收的商品房，最好暂不收楼，如果已经收楼，要求发展商尽快通过验收，以免影响办理房产证时间。此外，在购买商品房时，最好在商品房购买合同中约定办理房产证的时间，通过合同对发展商起约束作用。
装修改建最好三方约定
物业管理协会：
装修改建最好三方约定
针对业主反映的物业管理的有关问题，东莞市物业管理协会表示，物业管理费用，物业服务企业应提供的服务标准，装修期间物业服务企业可收取的费用，东莞市物价部门都有相关的规定，如果发现物业服务企业在收费，或服务方面有异常时，业主可根据相关规定向物业服务企业提出异议，维护自身权益。
按照《物业管理条例》的相关规定，业主需要装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。业主的装修如果涉及到外立面、房屋结构等方面时，确实需要有物业服务企业的监管，因而业主在装修时最好与物业服务企业、装修公司签订三方协议，了解哪些可以做哪些不能做，以节省时间与费用，避免返工。这也是更好地维护自身的权益，同时也是规范装修行为，避免装修给其他业主带来影响。
为了更好维护业主的共同权益，建议各楼盘业主还是应该积极成立业主委员会，召开业主代表大会。
消费建议
定金与订金要区分清楚
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不需双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。北京房产律师哪个好？
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
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