借名买房律师：借名买房如何保障借名人的权益

播放 143次      发布日期：2018-12-17       来源：未知

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　　五年前，小A因政策原因无法购买当地商品房，于是借用小B的名字进行购买。五年后，小A多次与小B协商将房屋过户到自己名下，均被小B拒绝。

　　小A无奈之下将小B诉至法院，要求确认自己为房屋的所有权人，但法院驳回了小A的诉讼请求。

　　律师告诉你，当被借名人不配合借名人办理不动产物权登记变更手续时，借名人该如何进行权利救济。

　　无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持。

　　原因如下：

　　一、不动产登记簿是物权归属和内容的根据

　　在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人。

　　二、借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

　　若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。

　　既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。并且，北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

　　综上所述，无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持。其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：

　　在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持;但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。

　　可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。








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