房产律师：是婚前赠与房屋还是借名购房
播放 202次 发布日期：2018-12-10 来源：未知
【案情简介】
香港吴先生与深圳张女士结婚前，由吴先生出资张女士在深圳挑选了一套房子，一次性付款登记在张女士的母亲名下。结婚数年后，二人感情不和，张女士在香港法院申请离婚，香港法院发出暂准离婚令后，没想到张女士在深圳法院收到吴先生起诉张女士及其母亲的诉讼材料，吴先生要求确认该房产为其所有。一审法院判决吴先生败诉，驳回其诉讼请求，吴先生不服一审判决，向上一级法院提起上诉，在上诉期间张女士的母亲过世，但张女士母亲在生前立有公证遗嘱诉争房产由张女士继承。尽管如此，二审法院仍以张女士母亲去世需要等待继承人表明是否参加诉讼为由中止诉讼，二审耗时将近两年才审理终结，最终二审判决吴先生的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。
一审
【原告诉称】
吴先生和张女士于2011年8月建立恋人关系。由于张女士在深圳工作，考虑到日后会经常返回深圳以及以后退休回深圳养老，另一方面可以作为投资，吴先生在2012年2月3日全资购买了深圳市一套房屋。所有手续均由张女士办理，当时张女士将房屋登记在了其母亲的名下，吴先生后来获悉此情况提出异议时，张女士解释该房屋仅是挂在其母亲名下，如双方分手，他们会将房屋立即归还。后吴先生和张女士于2012年5月8日在香港结婚。2015年8月，张女士在香港法院申请离婚。2016年3月31日，香港法院发出暂准离婚令。据此，原告吴先生诉至法院请求：1.确认吴先生是涉案房屋的所有权人;2.两被告立即将涉案房屋移交给吴先生，并立即协助办理过户和权属登记手续。
【被告答辩】
靳双权律师代理张女士和张女士母亲，两被告共同答辩称:1.本案争议实质为赠与合同纠纷。吴先生要求确认所有权的涉案房产登记在张女士母亲名下，吴先生并非房产的所有人，也并非吴先生在诉状中所称的其在在获悉房产产权登记在张女士母亲名下后提出过异议而张女士解释房产仅是挂在张女士母亲名下，如双方分手即会归还吴先生，实际情况是吴先生在与张女士热恋期间，为达到追求张女士同时取得张女士母亲的好感，让张女士母亲放心张女士同吴先生交往而赠与给张女士母亲的。2.吴先生对涉案房产提出的所有主张，缺乏事实根据和法律依据，依法应当承担举证不能的法律后果。吴先生刻意回避其将涉案房产赠与张女士母亲的事实，张女士母亲作为受赠人不具有合同法第一百九十二条规定的作为赠与人的吴先生可以撤销赠与的情形，更何况吴先生早已经过了行使撤销权的法定除斥期间;双方在离婚协议书中对涉案房产只字未提，也从侧面证明该房产并非双方所有或一方所有。吴先生在香港区域法院杂项案件《誓章》中声称上述离婚协议签署当时受了张女士胁迫及严重的失实陈述而签订，纯属无稽之谈。综上，请依法驳回吴先生的诉讼请求。
【法院判决】
一审法院审理认为，不动产登记簿记载的不动产所有权属及权属份额具有优势的证据效力，相关利害人如认为不动产登记簿对所有权属及权属份额记载错误，应提交充分的反驳证据加以推翻。具体到本案中，法院分析如下：
第一，涉案房屋的购房和装修、入住手续均由张女士办理，没有证据显示购买房产时吴先生有借用张女士或张女士母亲的名义买房的意思表示。
第二，涉案房产登记在张女士母亲名下后，没有证据显示吴先生在得知后就此提出过异议，也没有证据显示吴先生曾居住使用过涉案房产。
第三，关于购房款的支付问题，虽然涉案房产的购房款和装修款均为吴先生实际承担，但对外而言，购房款系交由张女士以张女士母亲的名义直接向卖方支付，即卖方收取的系张女士母亲的购房款，至于何方实际承担了购房款的支出，这也只在吴先生与张女士或张女士母亲内部之间产生债权债务关系，并不能改变系由张女士母亲与卖方签订房屋买卖合同并依约支付了全部购房款这一物权变动的基础事实。
第四，在吴先生与张女士的离婚诉讼中，目前没有证据显示吴先生曾就涉案房屋提出过权利主张，在法庭主持下吴先生和张女士关于财务分配达成的协议中亦未涉及涉案房屋，且吴先生在离婚诉讼时要求张女士归还的财务列表中列明的是要求张女士归还其实际承担的购房款而非要求归还涉案房产，即吴先生也确认其仅就实际承担的购房款对张女士享有债权的事实，此亦进一步证明了吴先生在购房当时仅有代张女士承担购房款的意愿而非挂名购房。
第五，结合购房当时吴先生与张女士的感情状态，吴先生为与张女士结婚而自愿出资为张女士或张女士母亲购买房产，亦属合理，此可视为以结婚为目的的赠与行为，就此而言，该赠与行为已经完成，且赠予目的已实现，故赠与行为保持完成时的效力，赠与房产仍应归张女士母亲所有。
综上分析，吴先生仅以实际承担购房款和装修款为由诉请主张其对涉案房产享有所有权，缺乏依据，法院不予支持;吴先生据此要求两被告立即交还涉案房产并协助办理过户手续的主张，亦因此不能成立，法院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
驳回吴先生的诉讼请求。
二审
【上诉请求】
撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求;由被上诉人承担本案的诉讼费用( 包括但不限于受理费、公告费、评估费、保全等)。上诉理由：原审法院认定事实错误、适用法律不当。
一、原审法院遗漏了有关事实，认定事实错误。(一)原审法院未查清上述时间点，遗漏了有关事实。(二)对于在香港的离婚以及财产分配协议事宜，吴先生已经告知一审法院，当时吴先生做出的离婚以及财产分配协议的行为完全是在张女士的欺骗下做出的，不是吴先生的真实意思表示，吴先生已经向香港法院提起诉讼，香港法院正在审理当中，但一审法院却对有关事实只字未提。(三) 涉案房屋购入后，张女士也没有证据证明其在涉案房屋居住过。(四)一审法院称没有证据显示吴先生就涉案房屋提出过权利主张，并非事实。吴先生从未表示过将涉案房屋赠与给张女士母亲，而是一直坚持对房屋所有权的主张。吴先生发现张女士欺骗行为后，要求委托律师处理离婚事宜，并要求张女士归还涉案房屋，吴先生从房产设置和注销抵押的时间推断张女士及其母亲为了阻挠吴先生收回涉案房屋，恶意设置抵押。由此可推断出，张女士及其母亲所称的赠与房屋完全不是事实。至于在香港离婚诉讼中列明的是购房款而未提及归还房产，是由于涉案房产位于国内，不属于香港法院管辖，所以不能向香港法院提归还房产的诉请。
二、一审法院适用法律不当。(一)涉案房屋由吴先生全资购买，吴先生仅是借用了张女士母亲的名字办理涉案房屋的相关登记手续，所有权应属于吴先生。吴先生借张女士父亲的名字办理房屋的相关登记手续，是因为吴先生是香港人在国内购房有限制，张女士欺骗吴先生其是深圳人，吴先生和张女士当时是恋人关系，其信任张女士及其母亲，所以就借用了张女士、张女士母亲的名字办理相关手续，后来，张女士将房屋登记在其母亲名下，张女士承诺涉案房屋是属于吴先生，如两人分手，涉案房屋会交还给吴先生，对此，不应有过多的争议和揣测，更不能因此来推定吴先生将房屋赠与给了张女士母亲。(二)涉案房屋登记在张女士母亲名下并不能有效对抗吴先生的诉请 。《最高人民法院关于物权法司法解释(一)的条文理解与适用指南》的观点认为，不动产权属证书不具有“绝对”的证据力，不动产登记簿不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。即并非登记在谁名下，所有权就必然属于谁 。根据我国的理论和实践，物权行为并不作为单独行为，其需要以原因行为为基础。我国立法是不承认物权行为无因性的，物权行为必须依赖于债权行为而存在，所以虽然吴先生将所购房产登记于张女士母亲名下，但张女士母亲因为缺乏债权行为这个前提不能取得房屋所有权，吴先生虽然没有完成物权法上的登记行为，但却有逻辑顺序和原因上的优势也即出资。涉案房屋的全部房款、税费、中介费、全部装修费和家具费用均是由吴先生出具，仅是由于限购政策和基于与张女士的男女特殊关系而借张女士母亲的名字进行登记，所以涉案房屋依法应属吴先生所有。(三)一审法院认定吴先生为了结婚将涉案房屋赠与给张女士及其母亲，认定不当。本案没有证据证明，也没有任何依据可推定吴先生将涉案房屋赠与给了张女士及其母亲。吴先生与张女士相识时间过短，不可能谈婚论嫁，也不可能将涉案房产赠与张女士及其母亲。
【被上诉人答辩】
一、吴先生和张女士现在正在香港高等法院进行离婚诉讼，还未终结。本案是吴先生起诉要求确认婚前出资购买登记在张女士母亲名下的房产为其所有。在香港离婚诉讼中，吴先生未就涉案房产主张所有权，离婚诉讼前双方关于财物分配的协议中也未涉及涉案房产，离婚诉讼中吴先生仅要求张女士及其母亲返还购房款，而非房产，证明吴先生对房产自认没有权利，而仅对出资购买房产的赠与资金要求实现债权。
二、一审第二次开庭时，张女士及其母亲当庭提交了居委会出具的张女士及其母亲在涉案房产中居住的证明，证实购买涉案房产后，登记的权利人一直居住直至去世前一个月。
三、吴先生称2012 年12月和2013年1月就委托律师处理离婚事宜并非事实，根据香港法律规定结婚一年以后，双方才有权向律师楼或家事法庭提出离婚，因为当时结婚未满一年，律师不可能处理离婚事务，更别说要求返还房产，而且吴先生也未提交任何有关证据证明曾对涉案房产的所有权提出过异议，并且在吴先生提交给香港特别行政区区域法院的誓章中也称无异议，虽然我方对该誓章吴先生单方称张女士承诺若其分开会把涉案房产转回给其的说法不认可，但是该誓章说明吴先生称其从未提出过异议。
四、涉案房产的原权利人具有物权法规定的所有权的权能，其有权处分名下房产，包括出租、出售 、抵押贷款等。张女士及其母亲并非恶意设置抵押阻挠吴先生收回房产。
五 、涉案房产是吴先生为追求张女士，为取得其母亲的好感对其的赠与，吴先生没有任何证据证明该房产是借名购房，而且撤销赠与已经超过除斥期间，吴先生已丧失撤销权。
【二审判决】
本案为所有权确认纠纷案件。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案房屋登记在张女士名下，吴先生主张该房屋系其实际出资并借用张女士母亲名义购买，其系涉案房屋实际所有权人，应当举证证明其与张女士母亲曾约定将涉案房屋登记在张女士母亲名下只是借用张女士母亲名义购买，张女士母亲并非所有权人，其才是实际所有权人。而吴先生在本案中既未能提交借名买房的书面协议，也未能举证证明双方之间 存在借名买房的口头协议。仅从吴先生向张女士支付购房款和装修款的事实也不能推断出吴先生与张女士母亲之间存在借名买房的约定。吴先生的上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院驳回吴先生的诉讼请求，理由充分，结果正确。至于吴先生向张女士支付的款项，吴先生可另循法律途径向张女士主张权利。
综上，上诉人吴先生的上诉请求不能成立，应予驳回。
驳回上诉，维持原判。
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