出现房屋买卖纠纷该如何处理
播放 87次 发布日期：2018-12-06 来源：未知
相信大家在购买房产或者其他东西的时候都要支付定金的吧,那么您知道房产买卖定金纠纷怎么解决呢?
保证金是我国担保法中规定的担保方式。根据存款的性质，可以分为违约金、协议、结算协议、协议、担保协议，其中最常见的是违约金和协议。押金，又称押金，是指当事人约定以押金为担保，双方当事人订立主合同。当不发生担保合同行为时，违反承诺的一方将接受定金。约定保证金的设立是在主合同签订之前，其目的是保证合同的订立，违约保证金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证合同的效力。主要合同的授权。根据最高人民法院有关司法解释的规定，当事人约定订立主合同应当以押金为保证的，支付押金的当事人应当拒绝订立主合同，不得有权要求退还押金;收到押金的一方拒绝订立合同的，应当退还押金两次。
根据存款合同纠纷中经常遇到的问题，存款合同纠纷应按照以下规则解决。
(1)刑罚规定的适用规则。《合同法》第一百一十五条对保证金的规定如下：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定，向对方支付保证金，保证债权。债务人履行债务后，应当向价款或者收回价款。支付定金的一方不履行约定义务的，无权要求退还定金;接受定金的一方不履行约定义务的，退还定金。
(二)实际交付保证金金额大于或低于约定处理金额的处理规则。存款合同签订后，应当支付存款的一方实际支付的存款金额超过或者少于约定数额的，按照最高人民法院《若干问题解释》第一百一十九条的规定，视为存款合同已经变更。《中华人民共和国担保法》适用问题收到押金的一方提出异议，拒绝受理。有存款的存款合同无效。《担保法》规定，存款合同自存款实际交付之日起生效。由于存款合同尚未生效，当然不能强制支付。但是，存款合同是买卖合同，保证金也是主合同中的一种义务。笔者认为，不交押金的，可以劝告其履行;不履行的，可以解除合同。
(三)履行合同或其他违反合同的处理规则。最高人民法院通过的《中华人民共和国担保法若干问题适用解释》第一百二十条规定：“因迟延履行或者其他违约不能达到合同目的的，当事人双方可以适用存款定金。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，在实践中，一方当事人迟延履行合同的，应当按照迟延履行部分与合同内容的比例适用定金处罚。
(四)部分履行合同的规则。存款是担保的形式之一，其作用是保证合同债务的履行，那么，担保的范围应该是所有债务。当然，如果全部未能履行，应处以押金的罚款，如果部分未履行仍在担保范围内，则押金的效力仍对其具有约束力。根据公平原则，对不履行部分应适用定金处罚。当事人一方未完全履行合同义务的，按照未履行部分在整个合同中的比例计算未履行部分的固定金额，并处罚未履行部分。因此，我认为合同的部分履行不适用于刑罚处罚的观点是错误的。 (五)未按合同交付定金的处理规则。双方当事人确定了定金条款和数额后，定金合同并不立即生效，以当事人实际交付定金为准，但在具体执行过程中一方未支付定金，该合同不可强制执行，那么拒绝交付定金的当事人是否应该承担缔约过失责任呢?笔者认为当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。同时也不能认定当事人违约，更不能裁判当事人承担违约责任。如果另一方当事人也未主张定金，由于定金合同不生效，则视为双方均放弃定金约定的条款和数额担保的权利。
(六)合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条规定可以看出，合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，即对方享有选择权，可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，但二者不能并用。现实中，有些当事人在合同中既约定违约金，也约定定金，在一方违约时，对方要求违约金与定金条款并用。选择适用违约金条款或定金条款，就可以达到弥补因违约受到损失的目的;违约金相当于一方由于对方违约所造成的实际损失。一般说来，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方也可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。
(七)订约定金的处理规则。主合同成立与否，定金合同均有效。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》其中对订约定金问题做出了详细、明确的规定。该解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 本条是对立约定金作的解释，立约定金也被称为订约定金，实践中如果当事人违反立约定金的应当按照担保法第89条的规定进行处理。
(八)解约定金的处理规则。关于解约定金的适用，实践中存在疑问。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。笔者认为实践中一些当事人以承担定金为代价要求解除合同的应当准许。如果另一方当事人起诉到法院要求实际履行合同，人民法院应当驳回，此时，对主合同不能强制履行。而适用定金处罚后，并不排除有损失的一方要求对方损害赔偿，在守约方当事人损失大于定金收益的情况下，承担了定金的当事人仍然应承担赔偿责任，可以根据合同法第97条规定确定合同解除后的赔偿责任。
(九)不适用定金罚则情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。本法所说的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。根据上述法律条文体现的原则，如果合同完全因不可归责双方当事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行时，定金应当返还。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，故定金应予返还。如果是不可抗力或意外事件部分影响合同的履行时，应对其作部分免责，其余则按一方过错未履行合同的规则处理。当事人迟延履行后发生不可抗力或意外事件的，不能免除责任。
(十)第三人的过错导致合同不能履行适用定金罚则。凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有关法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。
总之，只有准确认识和全面掌握法律及司法解释关于定金合同的规定有关规定，并在实际交易中依法签订、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，预防定金合同纠纷发生，这对促进资金流通和商品流通，保证债权实现和交易安全，均具有十分重要的意义。
上一篇：二手房纠纷北京那个房产律师能处理
下一篇：北京房产律师在线解答