二手房律师靳双权如何
播放 173次 发布日期：2018-12-05 来源：未知
二手房买卖合同违约情况有很多，有买方后悔了不想要导致的，也有卖方突然因为房价上涨了等一些原因不想卖了的，无论是买方导致的违约还是卖方导致的违约，都需要承担相应的责任的。那么如果在生活中遇到这样的情况该怎么办呢?
二手房买方违约该怎么办?
1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。
二手房买卖合同中的违约金怎么约定?
1、违约金应占合同总金额的比例是多少
在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金?
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行?
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的 30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。
二手房买卖合同一方违约的案例分析：
李女士将自己在上海市临青路的一套房子卖给了陈先生一家之后，看到房价在上涨，又起了悔意。陈先生以及家人遂将李女士告上了法庭，要求继续来履行合同。近日，上海市杨浦区的人民法院根据诉讼中原告变更的诉讼请求，对此案作出了一审的判决：解除合同，李女士需要赔偿陈家的房屋升值差价约71000元。2007年8月，陈先生的母亲再次向李女士支付定金20000元，并与李女士签订了“收款凭证”一份，明确上海市杨浦区临青路内的一套房屋的售价为106万元，并约定了房屋首付款、房屋设备、有线电视等其他费用。2007年9月12日。陈先生以及妻儿与李女士签订了《上海市房地产买卖合同》，约定三人向李女士购买上述的房屋，房价款是70万元，双方在2007年10月30日前向房地产的交易核心申请了办理转让过户手续。同日，陈家支付给李女士购房首付款26万元及维修基金2000元。
之后不久，李女士看到房价上涨，自己卖出的房屋升值不少，就提出不愿继续履行合同，并于2007年9月28日和2007年10月10日向中介公司业务员的账户内汇款262，000元。2007年10月13日，陈先生书面要求李女士继续履行合同遭拒。李先生一家三口遂于2007年10月22日向法院提起诉讼，要求继续履行合同。法庭上，李女士称当时其实讲好的价格是106万元，为偷漏税款，双方才在合同上约定房款为70万元，所以合同是无效的。因房价上涨，不愿再以106万元的房价继续履行合同。审理中，中介公司业务员将李女士入账的262000元返还给陈家。因李女士坚持不愿再履行合同，经法院释明，陈先生等人变更诉请，解除合同并赔偿房屋增值。经法院委托相关单位进行评估，结论为：2007年12月，上述房屋的房地产市场价值为1，131，000元。遂判决：解除《上海市房地产买卖合同》及《付款凭证》约定的条款;李女士赔偿陈先生一家经济损失71，000元;案件受理费人民币10，800元，诉讼保全费4，020元，评估费人民币5200元，共计人民币20，020元，由李女士负担。
卖方违约应承担什么责任?
本案中，根据双方签订的《付款凭证》的相关条款和房地产买卖合同的有关约定，李女士明确将房屋以人民币106万元的价格转让给陈家，并约定了办理房产过户手续的期限。李女士收受了陈先生一家的购房款首付款人民币26万元及维修基金人民2000元后，由于房价上涨而拒绝继续履行购房合同。陈先生曾书面要求李女士继续履行合同遭拒，李女士以自己的行为表明不履行主要债务，应由李女士承担违约责任，合同中没有约定违约金条款的，对于违约所造成的损失应当由其承担。原告经法院释明，不再坚持主张履行合同，故解除买卖合同。但因房地产市场的不确定因素，导致陈家要用高于双方约定的价格购买同类型房屋，造成了其可得利益的损失，法院据此认定陈家有经济损失，通过房产评估，确定李女士应根据增值评估的结论向陈家赔偿相应损失。
如果真的在房屋买卖的时候，出现卖方违约的情况，买房人可以去法院进行起诉，利用法律的武器来维护自己的合法的权益。
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