借名买房的风险

播放 137次      发布日期：2018-12-03       来源：未知

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　　多年来，在我国各地都有大量借名购房的现象发生，因借名买房引发的诉讼纠纷也不断产生。

　　借名购房现象大都发生在亲属之间，借名买房大都与地域性住房限购政策、单位福利性补贴政策等因素有关，也有一些借名买房与房地产开发企业资金困难的虚假按揭贷款有关。北京市二中院2013年至2015年6月审理的借名购房纠纷案件93件，其中借名人与房屋登记人是亲属关系的占83.8%。通过亲属借名买房，主要是基于血缘关系基础上产生的信任。而非亲属关系借名买房者，大都是十分要好的朋友，或双方有特殊的商业关系或隶属关系。如果双方不是有相当的信任感，借名买房行为也不会产生。前些年出现了一种新借名买房现象，即房地产开发商在银行紧缩银根之后，为了化解资金困难，公司老板借用员工名义填写虚假的商品房买卖合同，然后再以买房者名义办理按揭贷款。这种借名买房实际是虚假按揭贷款。

　　在借名买房诉讼纠纷中，双方如果签订了借名买房协议，诉讼时又能提供出资证明者，一般都可以获得法院的保护。如果借名买房时与登记人没有签订书面借名购房协议，一旦发生诉讼纠纷，借名人无法提供有效证据证明双方是借名购房关系，法院只能判决借名人败诉。

　　一、借名买房合同的效力

　　借名买房合同相当于委托买房合同，根据合同自治原则，只要合同不违反法律，其合同效力就可以获得法院的认可。但借名买房合同并非都是有效的，其中有些规避法律的借名买房合同可能会因违反法律规定而无效。

　　如，在限购地区发生的外地人借名买房合同，如果借名行为违反了地方行政法规或政策，有时会被确认无效。海南省三亚市是国内最早实行房产限购政策的地区，前些年在三亚发生的许多借名买房合同纠纷，法院在审理此类案件时，认为借名购房违反了当地的强制性法规，一般都判决借名合同无效。这种借名买房合同一旦被判决无效，借名买房合同就会演化为债务关系。

　　对于不违反地方法规和国家法律的借名购房合同，一旦发生纠纷之后，法院一般都会按照合同自治原则和出资证据，确认借名买房合同有效，并判决确认房屋所有权归属出资人。

　　二、借名购房的风险

　　从表面上看，借名买房是规避政策的有效方法，对于借名人来讲，这种合同的履行暗藏多种风险，对产权登记人来讲，也具有相当的风险。

　　1、登记人出售房产的风险

　　我国对房屋产权的管理实行登记原则，即登记人是法律上的产权人。如果产权登记人因某种原因将房屋出售,一旦发生纠纷，即使借名人手中有借名合同，也不能排斥善意购买房产的第三人。在这种情况下一旦发生了产权风险，只能由借名人自己承担后果。

　　如张某风借王某东的名义购买了T市的一处商业房产，双方签订协议约定，张某风出资购买的房产属于自己所有，王某东是代为产权登记人，不享有房屋产权权利。几年后，王某东因赌博输钱太多，他通过中介公司将张某风委托自己购买的房产出售给刘某通。刘某通和王某东到产权登记机关办理了产权变更登记。一年后张某风发现自己的房产变成了刘某通的，便起诉到法院要求确认王某东与刘某通的房屋买卖合同无效，要求确认涉诉房产归自己所有。法院经审理后认为：虽然张某风与王某东有借名购房协议，因刘某通通过中介机构善意购买了涉诉房产。购买前刘某通向产权登记机构进行了产权真实性的审慎审查，属于善意购买。法院驳回了张某风的诉讼请求，并判令王某东赔偿张某风的损失。张某风向中级法院提起上诉，中级法院维持了一审判决。

　　2、登记人将房屋对外抵押的风险

　　在当下的市场经济中，许多人因为经商或生产向银行、小额贷款公司或自然人借款，由于出借人的谨慎和出于安全的考虑，大都会要求借款人提供抵押担保。在这种情况下，房产产权登记人很可能为了借款而将自己名下的房产用于抵押借款。产权登记人一旦发生了支付危机，其所抵押的房产就可能被抵押权人用以实现抵押权，从而导致借名人的重大损失。

　　如，于某平借用林某松的名义购买了春城市的一处商业房产，双方签订了借名协议。一年后，林某松因资金困难，便用这处房产抵押贷款200万元。林某松贷款逾期没有偿还，被银行起诉到法院，判决生效后银行申请法院对该房产予以拍卖。当于某平发现自己的房子被银行执行时，法院的拍卖已经结束，于某平遭受了重大损失。

　　3、因登记人有对外债务而被执行的风险

　　如果产权登记人无力偿还债务时，其名下登记的房产就可能因债权人的诉讼和执行，而使借名人购买的房产而被执行丧失财产权。

　　如新加坡人朱某借中国公民裴某之名购买了吉林市的一处房产，裴某因欠莫某的钱被莫某申请仲裁。莫某申请仲裁时申请丰满区法院查封了裴某在不动产登记机关备案的房产。

　　朱某发现裴某欺骗自己的钱财，便向法院起诉要求确认借名购买的房产属于自己，并向法院提供了出资凭证及与裴某签订的协议。法院经审理之后确认该房产属于朱某，即将下达判决时，吉林市中级法院通知丰满区法院，裴某在不动产登记部门备案的房产正在被执行。法院慑于中级法院的权力，要求朱某撤诉，通过案外人执行异议之诉解决与裴某的产权纠纷。朱某委托律师查明事实后，委托律师向吉林市中级法院提起了案外人执行异议，才使莫某无法执行由裴某名义购买的房子。可以想象，如果朱某没有向法院起诉要求确认裴某名下的房子是借名买房，迫使莫某利用生效仲裁书申请法院执行，则朱某可能被蒙在鼓里而损失自己的房产。

　　在此案中，莫某两年前申请仲裁时已经申请法院查封了朱某借名购买的房产，仲裁生效后莫某一直没有申请法院执行。当朱某起诉裴某的借名购房纠纷在事实清楚，法院应该判决涉案房产属于朱某所有的时候，吉林省市中级法院才受理莫某的执行申请，并就通知丰满区法院停止审理，其中尽管有许多疑问，但朱某毕竟启动了相应的司法程序救济自己。但朱某借名购买的房产风险并没有消除。

　　4、因继承原因发生的风险。

　　借名购房行为多发生在亲属、朋友之间，借名买房时，双方基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议。房产产权登记人一旦意外死亡或患病死亡，如果借名人没有合同，则产权登记人的死亡就意味着借名人财产的丧失。此时，继承人完全可以根据房产登记的事实而对借名买的房子予以继承，从而使借名人的财产权丧失。

　　如刘某山突然遭遇车祸死亡，丧事处理完之后，四个子女对父亲生前的财产予以继承。在分割一处商业房产时，刘某山的好朋友葛某飞提出：“这处商业房产是我借刘某山之名买的，不可作为刘某山的遗产继承。”刘某山的四个子女对此不知情，不同意葛某飞的要求。双方发生诉讼后，由于葛某飞没有与刘某山的书面借名合同，法院没有支持他的诉讼请求。

　　5、因诚信丧失而产生的风险

　　如果借名人出资买房产的时候处于低价位阶段，随着房价的大幅上涨，一旦登记人反悔，实际购房者面临着无法取得房屋产权的风险。借名购房合同成立的基础是建立在诚信基础上的，产权登记的诚信一旦丧失，借名人所购买的房产就会有极大的风险。

　　如，林某借金某之名购买一处商业房产，购房时，房价处于低谷时期，林某以每平方米4500元购买了一处500平方米的市中心地段的商业房产。两年后，该市的商业房产价格涨到9000多元，金某感觉自己替人登记房产吃亏了，便要求按原价向林某退款。由于双方没有签订借名合同，林某虽然有银行汇款证明，但法院最终判决争议房产属于金某所有，并支持金某按民间借贷向林某还款的诉求。

　　6、因违反法律或国家、地方政策而导致的借名合同无效的风险

　　有许多人借名买的房子是具有保障性质的政策性住房，这种借名购房行为违反国家政策，即便双方签订了借名协议，此协议也可能会被认定无效。

　　如某甲要买某乙位于城中村临街的一处住宅，因某甲不是该村的村民，无法取得产权登记。某甲便借用城中村某丙的名义与某乙签订了房屋买卖合同，并将房产变更登记到某丙的名下。某甲出资对房屋进行了装修改造，以某乙的名义出租给他人用于商业经营。数年后，某甲便要求某丙将房屋过户至自己名下，但某丙不配合。某甲起诉至法院，请求判决涉案房屋归自己所有，要求某丙配合办理过户手续。某丙辩称，涉案房屋系自己出资购得，并非某甲所述借名购买。

　　法院审理后认为，根据现有证据不能证明某甲与某丙有借名购房约定，另外，某甲主张借名买的房产系农村宅基地建设的房产，因某甲是城市居民，假如某甲借名购房行为真实，也因违反法律规定而无效。最终法院驳回了某甲的诉求。

　　7、产权登记人出借姓名之后，要承担征信丧失的风险

　　产权登记人在借名给他人购房时，如果是按揭贷款购买的房产，登记人就必须承担着可能丧失银行信用的不良风险。因为，在银行设立的借贷合同的债务人是登记人的姓名和身份，如果借名人不能及时按揭还款，就会影响出借人的个人征信记录。

　　如张某强有一天去银行办理商业贷款，银行以其征信不良拒绝了他的贷款申请。张某强去银行核实情况时才发现，几年前张某强在白山市工作时，一同事刘某鸣借用他的名义购买了一处商业房产，并在银行办理了按揭抵押手续。张某强调到T市工作之后，与刘某鸣的联系就少了许多。后来刘某鸣因未能按期偿还银行贷款，导致张某强被列为失信人员。尽管张某强通过诉讼最后让刘某鸣偿还了银行贷款余额，但张某强的银行征信需要几年后才能恢复正常。

　　三、借名购房发生的原因

　　1、在限购城市里，外地人不具有购房资格但有买房需要，只能通过借名才能买到房产。这种借名购房情形在不同城市里，法院认定借名合同的效力不同。

　　2、一些已经拥有住房，想买二套房受到限制的人，为规避限购政策而借名购房。这种借名购房纠纷发生后，法院一般都会确认借名购房合同有效。

　　3、因自己条件不符合申请购买经济适用房，而借用符合条件的人购买的经济适用房。这种借名购房合同发生纠纷后，法院一般都会确认借名购房合同无效。

　　4、有些单位补贴的集资房只允许本单位的人员购买，其他单位人是无权购买的。但有些人出于亲友的关系，会发生借用补贴集资的单位人员名义购买福利性供房。这种借名购房合同发生纠纷时，法院审理后以确认合同有效者居多。

　　5、被限制贷款或想转移财产逃避债务的人员，借他人之名购买房产。这种借名购房合同一旦发生纠纷，法院会确认借名合同有效，但同时会将借名人购买的房产予以执行。

　　四、借名购房应注意的事项

　　1、借名购房应签书面协议，书面协议是确认借名合同最主要的证据，借名人只有保留这种证据，才有可能在纠纷发生时保护自己的财产不受损失。签订书面协议，应对出资、房屋的产权归属等作出明确约定，必要时可对协议进行公证或第三方见证。

　　2、不要借名购买保障性住房。保障性住房因享有国家的补贴或优惠政策，这种借名购房一旦发生纠纷，法院不会支持借名人诉求的。

　　3、借名人在支付房款时应留存银行转账记录、收据收条等证据，以防登记人对借名买房不认可时，出资人可以用出资凭证保护自己的权利。

　　4、借名购房后，应当及时了解自己购买房产的情况，以防登记人不诚信或其他可能引发房产产权灭失的情形发生。

　　5、如借名购买的是按揭贷款房屋，出借姓名的人要及时掌握借名人支付能力的变化和银行还款情况，防止借名人因支付能力丧失而导致出借人的信用不良。








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